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SMARTRS
Dossiê de inteligência imobiliária
New Life Condomínio
R. Castro Monte, 1200 - Varjota, Fortaleza - CE, 60175-230, Brasil
Match Fiscal: Alto O endereço (rua e número) confere com o cadastro do IPTU da Prefeitura (100% de correspondência).
New Life Condomínio
R. Castro Monte, 1200 - Varjota, Fortaleza - CE, 60175-230, Brasil
📐 92 a 181 m² priv. 🛏️ 3 a 4 quartos 🚗 2 a 3 vagas 🏢 Apartamento
Match fiscal: alto
O endereço (rua e número) confere com o cadastro do IPTU da Prefeitura (100% de correspondência).
Preço alinhado à referência fiscal
Mercado observado 3% acima da base fiscal do ITBI (R$ 9.458,67/m²).
Referência de valor
R$ 871.106 a R$ 1.390.520 estimativa · confiança alta
conforme a planta
Confiança alta: 5 vendas da planta no próprio prédio (ITBI) · base: 5 vendas no prédio + 9 anúncios.
Aluguel estimado: R$ 3.906/mês estimativa · confiança baixa
aluguel pedido, unidade sem móveis
📌 Anúncios neste prédio: 2 de aluguel — 95 m² por R$ 4.000/mês (R$ 42,11/m²); 94 m² por R$ 7.500/mês (R$ 79,79/m²). Preço pedido; links na estimativa de valor.
Mercado observado: R$ 3.760–R$ 14.613/m² (80% central de 44 anúncios)
Os 3 preços deste imóvel
Escritura (ITBI)
R$ 8.241/m²
preço fechado declarado · 5 vendas recentes desta planta neste prédio
Anúncios
R$ 12.824/m²
preço pedido · mediana de 9 anúncios parecidos
Estimativa SmartRS
R$ 9.464/m²
valor de mercado · 92 m²
A estimativa fica 15% acima das escrituras e 26% abaixo dos anúncios. A escritura mostra por quanto
se vendeu; o anúncio, por quanto se pede; o SmartRS, quanto vale este imóvel.
Memória de cálculo dos 3 preços
- Escritura (ITBI): mediana do R$/m² (área privativa) das 5 vendas registradas no ITBI desta planta (92 m², área até 5% diferente) neste prédio de jan/2026 a out/2026, cada uma corrigida pelo IVG-R até a data-base; o prédio tem 15 vendas no total, de plantas diferentes; da planta, só as dos 12 meses até a venda mais recente, de 13 (com 5 ou mais vendas recentes, as mais antigas ficam de fora, para o valor refletir o mercado atual). É o valor declarado na transferência — preço fechado, que pode vir declarado abaixo do real.
- Anúncios: mediana do R$/m² dos 9 anúncios mais parecidos com este imóvel, os mesmos usados na estimativa (antes do desconto de negociação). É o preço pedido, antes da negociação.
- Estimativa SmartRS: R$/m² central da planta de 92 m², calculado com as 5 vendas registradas neste prédio, corrigidas pelo IVG-R (peso 2), e os anúncios mais parecidos com este imóvel (peso 1), com desconto de negociação de 10% sobre o preço pedido dos anúncios. A conta completa está na memória de cálculo da estimativa, mais abaixo.
- Posição: A estimativa fica 15% acima das escrituras e 26% abaixo dos anúncios.
📅 Base deste dossiê
- Anúncios: 44 de venda e 31 de aluguel, coletados em 31/10/2026 (coleta reaproveitada — a coleta de anúncios vale por 15 dias)
- Escrituras (ITBI): 15 vendas neste prédio (nov/2023 a out/2026); base da prefeitura publicada até out/2026, com alguns meses de atraso
- Correção: valores das escrituras atualizados pelo IVG-R até jul/2026
- Cadastro: área, padrão e idade pelo cadastro imobiliário vigente da prefeitura (IPTU)
- Dossiê gerado em 01/11/2026
Referência fiscal do entorno (ITBI): R$ 9.458,67/m²Cap rate bruto: 4,0% a.a. (observado, aluguel estimado da planta ÷ venda prédios parecidos) Cap rate bruto = aluguel anual ÷ preço, sobre preços de anúncio. 'Observado' usa o aluguel estimado da planta de referência (anúncios de locação homogeneizados, ver a estimativa por planta) ÷ a venda dos anúncios do mesmo grupo de imóveis: o próprio prédio, prédios de padrão e idade parecidos (IPTU) ou, sem amostra, todos os anúncios (ver memória de cálculo); 'estimado (bairro/cidade)' usa a mediana do cap rate observado em outros laudos já gerados nessa região, quando a planta não tem aluguel estimado; 'estimado (nacional)' aplica uma premissa fixa por tipologia como último recurso, quando a região ainda não acumulou amostra suficiente.
💡 Leitura rápida: Empreendimento residencial de padrão luxo no bairro Varjota, que combina excelente caminhabilidade a serviços e polo gastronômico com demanda locatícia consistente no entorno imediato.
💡 Insight principal
O mercado de venda na região apresenta valor médio praticado de R$ 9.780,02/m² (com base em 44 anúncios auditados), enquanto a locação estimada para a planta de referência tipo (92,04 m²) situa-se em R$ 42,44/m² (amostra de 3 anúncios de locação homogeneizados), resultando em um Yield (Cap Rate) de 5,3% a.a.. Nos últimos 39 dias, o preço médio de venda anunciado registrou variação positiva de +17.2% (avançando de R$ 8.347,41/m² para R$ 9.780,02/m²), sinalizando apetite comprador aquecido e valorização contínua de imóveis de padrão equivalente na Varjota.
Visão geoespacial do ativo
📍 Perspectiva no Nível da Rua (Street View)
🛰️ Imagem de Satélite de Alta Resolução
🗺️ Malha Viária e Acessos
Tour Aéreo 3D
🚁 Tour interativo: arraste para girar • pinça ou scroll para zoom
Características do imóvel
O New Life Condomínio é um empreendimento residencial vertical construído em 2013, localizado na Rua Castro Monte, 1200, no bairro Varjota em Fortaleza - CE. Implantado em um terreno de 2.267 m², o edifício possui torre única de 18 pavimentos com padrão construtivo Luxo 2, totalizando 72 unidades habitacionais servidas por 3 elevadores e portaria 24 horas.
Ficha Técnica:
- Unidades Padrão (Tipo)Planta de 92,04 m² privativos, composta por 3 quartos (1 a 2 suítes), gabinete, sala de estar e jantar integrada a varanda gourmet, cozinha americana e área de serviço.
- Unidades Diferenciadas (Coberturas)Plantas duplex no topo do edifício com 180,94 m² privativos, compostas por 4 quartos (3 suítes), amplas salas, terraço descoberto e vista panorâmica.
- Distribuição EspacialTorre de 18 pavimentos residenciais com 4 unidades por andar, oferecendo hall social decorado e circulação otimizada.
- Vagas de Garagem2 vagas cobertas para os apartamentos tipo (92,04 m²) e 3 vagas registradas para as coberturas duplex (180,94 m²).
- Infraestrutura e LazerEstrutura completa com piscina adulto e infantil, deck com churrasqueira, salão de festas, academia equipada, quadra poliesportiva e playground.
- Taxa Condominial OrdináriaEstimada em R$ 1.200 mensais, cobrindo segurança 24h, manutenção predial, portaria e zeladoria.
* Fontes: metragens privativas: cadastro do IPTU da Prefeitura; quartos, suítes e vagas: ficha do imóvel (parte conferida, parte sugerida por IA e não conferida); demais itens (estrutura, lazer, taxa condominial): pesquisa pública na web, não verificados.
No mercado imobiliário da Varjota, os apartamentos tipo de 92 m² no New Life Condomínio registram estimativa de valor em R$ 871.106 (faixa de R$ 740.440 a R$ 1.001.772), enquanto os apartamentos duplex de 181 m² possuem estimativa de R$ 1.390.520 (faixa de R$ 1.181.942 a R$ 1.599.098). Na locação, o aluguel estimado para a planta tipo de 92 m² é de R$ 3.906/mês, existindo anúncios vigentes no próprio prédio de 95 m² por R$ 4.000/mês (R$ 42,11/m²) e de 94 m² por R$ 7.500/mês (R$ 79,79/m², unidade mobiliada).
O estilo de vida
Índice de Caminhabilidade SmartRS99/100
Excelente a pé
Viver na Rua Castro Monte proporciona acesso facilitado aos principais atrativos urbanos de Fortaleza. Com pontuação 99/100 no Índice de Caminhabilidade SmartRS (classificação "Excelente a pé"), os moradores realizam a maioria das rotinas diárias a pé, aproveitando a ampla infraestrutura de serviços, academias e o renomado polo gastronômico do entorno imediato.
Diferencial Exclusivo: Localização estratégica no bairro Varjota a poucos minutos da Beira-Mar, combinando a tranquilidade de uma rua residencial com a conveniência de um dos maiores e mais influentes polos gastronômicos de Fortaleza.
* Índice de Caminhabilidade SmartRS: 99/100 · Excelente a pé · memória de cálculo: 1450 estabelecimentos do dia a dia (restaurante, café, bar e padaria; mercado, conveniência, loja de roupa e shopping; farmácia e academia; escola; clínica e hospital) dentro da área real caminhável em 15 minutos a pé a partir do imóvel (isócrona de rota — segue ruas e travessias reais, não um raio em linha reta); a nota é a posição desse número entre 247 pontos de Fortaleza medidos do mesmo jeito (grade a cada 1,5 km pela cidade): o endereço empata ou supera 99% deles. Fonte: Google Places Insights API + Mapbox Isochrone API.
Contexto urbano e educação
Índice Vocacional
🏥
Mais presente a pé
Saúde
587 estabelecimentos a até 15 min a pé
A pé
587
Densidade
97/100
Demais categorias
🍷Gastronomia
A pé
501
Densid.
97
Top 10% da cidade
🛍️Comércio
A pé
257
Densid.
92
Top 10% da cidade
💼Corporativo
A pé
169
Densid.
95
Top 10% da cidade
🎓Educação
A pé
46
Densid.
91
Top 10% da cidade
Como é calculado
Número a pé: estabelecimentos de cada categoria (Google Places) dentro da área que se alcança a pé em 15 minutos a partir do imóvel (Mapbox, seguindo as ruas). Cada consultório ou loja conta como um.
Densidade (1 a 100): posição desse número entre pontos da mesma cidade medidos do mesmo jeito: 80 quer dizer tantos ou mais estabelecimentos que em 80% dos pontos — base de 286 pontos da cidade por categoria. Com menos de 30 pontos na base da cidade, a densidade fica em calibração. Selos: 90 ou mais = top 10% da cidade; 70 a 89 = acima da média; 40 a 69 = na média; abaixo de 40 = abaixo da média.
Exemplos bem avaliados (no texto da análise): até 3 locais por categoria a até 1 km do imóvel, com nota 4,3 ou mais e pelo menos 50 avaliações no Google (em educação, as instituições de ensino mapeadas com nota 4,3 ou mais). Ilustram a categoria e não entram na contagem nem na densidade.
Analisando o entorno deste trecho específico (R. Castro Monte, 1200 - Varjota, Fortaleza - CE, 60175-230, Brasil), estes são os serviços mais e menos presentes a uma caminhada de 15 minutos:
🏆 Mais presentes: Saúde e Gastronomia
A região apresenta densidade excepcional em saúde (587 estabelecimentos) e gastronomia (501 estabelecimentos), oferecendo aos moradores consultas médicas de especialidade, clínicas integradas e uma diversidade de restaurantes e bistrôs a passos de distância.
Exemplos bem avaliados: Saúde — Dr Herminio Resende Filho (5,0 ⭐), Centro Médico Oftalmológico (CEMOF) (4,9 ⭐), Dr. Walter Pinheiro (4,7 ⭐); Gastronomia — Coco Bambu - Meireles (4,8 ⭐), Balcony Bistro (4,8 ⭐), Pasto & Pizzas - Dom Luis (4,7 ⭐).
🔍 Também bem servidas: Comércio e Corporativo
O setor comercial (257 estabelecimentos) e o segmento corporativo (169 estabelecimentos) sustentam a conveniência do bairro, garantindo atendimento ágil a necessidades do cotidiano em galerias, supermercados e centros empresariais.
Exemplos bem avaliados: Comércio — Shopping Pátio Dom Luís (4,7 ⭐), São Luiz grocery - Supermarket (4,6 ⭐), Quartier Dumont Open Mall (4,6 ⭐).
📉 Menos presentes: Educação
Embora apresente menor quantidade relativa frente aos demais setores (46 estabelecimentos), o segmento educacional atende com excelência a área de influência, contando com instituições de ensino superior e colégios tradicionais de Fortaleza.
Exemplos bem avaliados: Educação — Centro Universitário Farias Brito (4,6 ⭐), Farias Brito - Aldeota (4,6 ⭐), UNINTA Fortaleza (4,4 ⭐).
🏆 Mais presentes: Saúde e Gastronomia
A região apresenta densidade excepcional em saúde (587 estabelecimentos) e gastronomia (501 estabelecimentos), oferecendo aos moradores consultas médicas de especialidade, clínicas integradas e uma diversidade de restaurantes e bistrôs a passos de distância.
Exemplos bem avaliados: Saúde — Dr Herminio Resende Filho (5,0 ⭐), Centro Médico Oftalmológico (CEMOF) (4,9 ⭐), Dr. Walter Pinheiro (4,7 ⭐); Gastronomia — Coco Bambu - Meireles (4,8 ⭐), Balcony Bistro (4,8 ⭐), Pasto & Pizzas - Dom Luis (4,7 ⭐).
🔍 Também bem servidas: Comércio e Corporativo
O setor comercial (257 estabelecimentos) e o segmento corporativo (169 estabelecimentos) sustentam a conveniência do bairro, garantindo atendimento ágil a necessidades do cotidiano em galerias, supermercados e centros empresariais.
Exemplos bem avaliados: Comércio — Shopping Pátio Dom Luís (4,7 ⭐), São Luiz grocery - Supermarket (4,6 ⭐), Quartier Dumont Open Mall (4,6 ⭐).
📉 Menos presentes: Educação
Embora apresente menor quantidade relativa frente aos demais setores (46 estabelecimentos), o segmento educacional atende com excelência a área de influência, contando com instituições de ensino superior e colégios tradicionais de Fortaleza.
Exemplos bem avaliados: Educação — Centro Universitário Farias Brito (4,6 ⭐), Farias Brito - Aldeota (4,6 ⭐), UNINTA Fortaleza (4,4 ⭐).
Saúde, clima e autossuficiência
Orientação Solar e Conforto Térmico: Leste (nascente) — sol da manhã e, no litoral, a brisa do mar: a face mais fresca e procurada. Informada por quem gerou o dossiê, na ficha do imóvel. Fachada principal voltada para o leste (frente para a Rua Castro Monte); fundos para o oeste. A fachada da Rua Pereira Valente fica para o norte.
Fonte: ficha do imóvel (informada pelo usuário); geometria de ruas e edificações, © colaboradores do OpenStreetMap.
No aspecto ambiental, a região de Varjota registra índice de qualidade do ar AQI 77, enquadrado no rótulo oficial Moderado. Essa medição indica uma condição atmosférica aceitável para a maioria das pessoas; grupos incomumente sensíveis à poluição (respiratórios, idosos, crianças) podem perceber leve desconforto em exposição prolongada. A proximidade em relação à orla e as brisas marítimas constantes auxiliam na renovação atmosférica contínua. Adicionalmente, a área de telhado mapeada por satélite no New Life Condomínio soma 956 m², revelando expressivo potencial para a instalação de sistemas de geração fotovoltaica e consequente otimização de custos condominiais.
Índice de Qualidade do Ar
MODERADO 77
Fonte: Google Air Quality API • atualizado em 01/11/2026 às 20:15:36
Altitude Base
20.0 m
Relevo
Plano/Ondulado
Fonte: OpenTopoData (modelo SRTM 30m) • atualizado em 01/11/2026 às 20:15:36
Potencial Energético (Sustentabilidade)
☀️ Horas de Insolação (ano)
2068 h
📏 Área de Telhado Útil
956 m²
🍃 Redução CO2 (Estimada)
12 toneladas
Capacidade de Painéis
247
painéis (máx.)
Geração de Energia
30648
kWh / ano
Fonte: Google Solar API • atualizado em 01/11/2026 às 20:15:36
📊 Referência oficial de preço (ITBI Fortaleza)
Venda / m² — transações comparáveis no entorno
N=76
R$ 9.458,67 /m² de área privativa (mediana, corrigida pelo IVG-R até jul/2026)
Faixa central (metade do meio): R$ 7.817,45 a R$ 10.880,90/m² · período: out/2024 a out/2026
Vendas registradas neste edifício (últimos 36 meses)
| Mês | Área priv. | Valor decl. | R$/m²* |
|---|---|---|---|
| out/2026 Matrícula 39443 · 4ª Zona |
92,0 m² · financiado (SFH) | R$ 750.000 | R$ 8.148,63 |
| jul/2026 Matrícula 40952 · 4ª Zona |
92,0 m² | R$ 874.000 | R$ 9.495,87 |
| jul/2026 Matrícula 40952 · 4ª Zona |
92,0 m² | R$ 800.000 | R$ 8.691,87 |
| mai/2026 Matrícula 46487 · 4ª Zona |
92,0 m² · financiado (SFH) | R$ 750.000 | R$ 8.220,63 |
| jan/2026 Matrícula 40952 · 4ª Zona |
92,0 m² | R$ 738.750 | R$ 8.240,96 |
| set/2025 Matrícula 39095 · 4ª Zona |
92,0 m² · financiado (SFH) | R$ 725.000 | R$ 8.225,46 |
| set/2025 Matrícula 40229 · 4ª Zona |
180,9 m² abaixo do valor venal: provável venda de fração do imóvel ou negócio atípico — fora dos cálculos |
R$ 619.500 | R$ 3.575,25 |
| ago/2025 Matrícula 40229 · 4ª Zona |
180,9 m² | R$ 1.239.000 | R$ 7.179,81 |
| ago/2025 Matrícula 40126 · 4ª Zona |
92,0 m² | R$ 700.000 | R$ 7.974,40 |
| jun/2025 Matrícula 41605 · 4ª Zona |
92,0 m² · financiado (SFH) | R$ 700.000 | R$ 8.038,83 |
| jun/2025 Matrícula 40779 · 4ª Zona |
92,0 m² · financiado (SFH) | R$ 720.000 | R$ 8.268,52 |
| fev/2025 Matrícula 39401 · 4ª Zona |
92,0 m² | R$ 670.000 | R$ 7.818,78 |
Como este número foi calculado
Fonte: transações de ITBI da Prefeitura de Fortaleza (dados abertos), atualizadas até out/2026.
R$/m²: valor da base de cálculo do ITBI ÷ área privativa. Em condomínio, o ITBI traz a área total da unidade (privativa + fração das áreas comuns); a área privativa vem do cadastro do IPTU da mesma unidade, identificada pela cartografia do lote e pela fração ideal.
Mês: data de registro da guia do ITBI (a data da escritura não é publicada).
Matrícula: informada na guia do ITBI; pode ser a do empreendimento.
Correção monetária: cada venda foi corrigida pelo IVG-R (Banco Central, SGS 21340 — valor de imóveis residenciais financiados, índice nacional) do mês de registro até jul/2026, último mês publicado: R$/m² × índice de jul/2026 ÷ índice do mês da venda — fatores de × 1,000 a × 1,154; no entorno, o fator mediano foi × 1,048 (+4,8%); 5 vendas de mês sem índice ficaram sem correção. O valor aparece como registrado no ITBI; o R$/m²* já vem corrigido (passe o mouse para ver o original).
Valor abaixo do venal: transações com valor declarado menor que 95% do valor venal da unidade ficam fora de todos os cálculos — numa compra e venda integral a base do ITBI não fica abaixo do venal; em geral é venda de fração do imóvel (herança, meação) ou negócio atípico.
Filtros: tipo: apartamentos (unidades em condomínio residencial); raio de 1 km do imóvel; padrão construtivo: Luxo 2; construídos entre 2003 e 2023; só compra e venda (à vista ou financiada pelo SFH); sem programa habitacional subsidiado e sem transmissões atípicas — cessão de direitos, permuta, dação em pagamento, arrematação; sem as vendas do próprio edifício (mostradas abaixo).
Estatística: mediana e quartis (25% e 75%) de 76 transações. O raio começa em 1 km e o padrão exatamente igual; se houver menos de 10 transações, inclui os padrões vizinhos e depois amplia para 2 km.
O ITBI registra o valor declarado na transferência do imóvel (base de cálculo do imposto): é preço de negócio fechado, mas pode vir declarado abaixo do valor real. Não contém aluguel — o cap rate observado aparece no painel de mercado abaixo.
R$/m²: valor da base de cálculo do ITBI ÷ área privativa. Em condomínio, o ITBI traz a área total da unidade (privativa + fração das áreas comuns); a área privativa vem do cadastro do IPTU da mesma unidade, identificada pela cartografia do lote e pela fração ideal.
Mês: data de registro da guia do ITBI (a data da escritura não é publicada).
Matrícula: informada na guia do ITBI; pode ser a do empreendimento.
Correção monetária: cada venda foi corrigida pelo IVG-R (Banco Central, SGS 21340 — valor de imóveis residenciais financiados, índice nacional) do mês de registro até jul/2026, último mês publicado: R$/m² × índice de jul/2026 ÷ índice do mês da venda — fatores de × 1,000 a × 1,154; no entorno, o fator mediano foi × 1,048 (+4,8%); 5 vendas de mês sem índice ficaram sem correção. O valor aparece como registrado no ITBI; o R$/m²* já vem corrigido (passe o mouse para ver o original).
Valor abaixo do venal: transações com valor declarado menor que 95% do valor venal da unidade ficam fora de todos os cálculos — numa compra e venda integral a base do ITBI não fica abaixo do venal; em geral é venda de fração do imóvel (herança, meação) ou negócio atípico.
Filtros: tipo: apartamentos (unidades em condomínio residencial); raio de 1 km do imóvel; padrão construtivo: Luxo 2; construídos entre 2003 e 2023; só compra e venda (à vista ou financiada pelo SFH); sem programa habitacional subsidiado e sem transmissões atípicas — cessão de direitos, permuta, dação em pagamento, arrematação; sem as vendas do próprio edifício (mostradas abaixo).
Estatística: mediana e quartis (25% e 75%) de 76 transações. O raio começa em 1 km e o padrão exatamente igual; se houver menos de 10 transações, inclui os padrões vizinhos e depois amplia para 2 km.
O ITBI registra o valor declarado na transferência do imóvel (base de cálculo do imposto): é preço de negócio fechado, mas pode vir declarado abaixo do valor real. Não contém aluguel — o cap rate observado aparece no painel de mercado abaixo.
Valor do m² — Varjota × Fortaleza
Apartamentos de padrão Luxo 1 a Luxo 3 construídos entre 2003 e 2023, ajustados para 92 m²
R$ 9.312,07 /m²
Varjota · 26 vendas
R$ 8.401,21 /m²
Fortaleza · 4.127 vendas
11% acima de Fortaleza · 7º de 40 bairros neste perfil
┃ Cidade R$ 8.401,21 · ● Bairro R$ 9.312,07 · ● Este imóvel R$ 9.464,43 (R$/m²)
Como esta comparação foi calculada
Fonte: transações de ITBI da Prefeitura de Fortaleza (dados abertos), período out/2024 a out/2026.
Por que “mesmo perfil”: a mediana simples do bairro mede quais imóveis foram vendidos, não o valor do lugar — bairro com muitas vendas de prédios antigos parece barato, e bairro com muitos estúdios novos parece caro. Por isso só entram vendas de apartamentos parecidos com este imóvel, no bairro e na cidade.
Perfil: primeiro padrão construtivo igual ou vizinho (um degrau acima ou abaixo) e construção até 10 anos antes ou depois; se o bairro tiver menos de 10 vendas assim, só a idade (construção ± 10 anos), que é o que mais pesa; sem 10 vendas, o card não aparece.
R$/m²: valor da base de cálculo do ITBI ÷ área privativa, corrigido pelo IVG-R (Banco Central) do mês de registro até o último mês publicado (469 vendas de mês sem índice ficaram sem correção).
Ajuste de área: cada venda é ajustada para 92 m² (área da planta “Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete”) com o mesmo fator de área dos anúncios, (área da venda ÷ área da planta)0,25 — assim unidades pequenas, que têm R$/m² maior, não distorcem a comparação.
Filtros: só compra e venda (à vista ou financiada pelo SFH); sem programa habitacional, sem transmissões atípicas (cessão, permuta, dação, arrematação), sem valor abaixo de 95% do venal e sem valores abaixo de R$ 10 mil.
Estatística: mediana das vendas do bairro (26) e da cidade inteira (4.127) no mesmo perfil. Ranking entre os 40 bairros com pelo menos 10 vendas nesse perfil.
Este imóvel: R$/m² estimado da planta de referência (seção de estimativa), já com desconto de negociação — comparável ao preço fechado do ITBI.
Por que “mesmo perfil”: a mediana simples do bairro mede quais imóveis foram vendidos, não o valor do lugar — bairro com muitas vendas de prédios antigos parece barato, e bairro com muitos estúdios novos parece caro. Por isso só entram vendas de apartamentos parecidos com este imóvel, no bairro e na cidade.
Perfil: primeiro padrão construtivo igual ou vizinho (um degrau acima ou abaixo) e construção até 10 anos antes ou depois; se o bairro tiver menos de 10 vendas assim, só a idade (construção ± 10 anos), que é o que mais pesa; sem 10 vendas, o card não aparece.
R$/m²: valor da base de cálculo do ITBI ÷ área privativa, corrigido pelo IVG-R (Banco Central) do mês de registro até o último mês publicado (469 vendas de mês sem índice ficaram sem correção).
Ajuste de área: cada venda é ajustada para 92 m² (área da planta “Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete”) com o mesmo fator de área dos anúncios, (área da venda ÷ área da planta)0,25 — assim unidades pequenas, que têm R$/m² maior, não distorcem a comparação.
Filtros: só compra e venda (à vista ou financiada pelo SFH); sem programa habitacional, sem transmissões atípicas (cessão, permuta, dação, arrematação), sem valor abaixo de 95% do venal e sem valores abaixo de R$ 10 mil.
Estatística: mediana das vendas do bairro (26) e da cidade inteira (4.127) no mesmo perfil. Ranking entre os 40 bairros com pelo menos 10 vendas nesse perfil.
Este imóvel: R$/m² estimado da planta de referência (seção de estimativa), já com desconto de negociação — comparável ao preço fechado do ITBI.
Evolução do preço do m² — Varjota · Apartamentos
11% acima de Fortaleza para prédios da mesma idade · 13º de 57 bairros
+9,0%
Varjota · 12 meses (±12,8 p.p.)
+6,5%
Fortaleza · 12 meses
+17,0%
Varjota · 24 meses
━ Varjota · ┅ Fortaleza (índice, jan/2024 = 100)
Em 12 meses, a diferença entre Varjota e Fortaleza está dentro da margem de erro (±12,8 pontos, com 69 vendas): não dá para afirmar que o bairro variou diferente da cidade.
Valores declarados nas escrituras (ITBI). Índice até set/2026 — a prefeitura publica as vendas com atraso de alguns meses.
Valores declarados nas escrituras (ITBI). Índice até set/2026 — a prefeitura publica as vendas com atraso de alguns meses.
Como este índice foi calculado
Fonte: transações de ITBI da Prefeitura de Fortaleza (dados abertos), apartamentos residenciais.
R$/m²: valor da base de cálculo do ITBI ÷ área privativa. Filtros: só compra e venda, sem programa habitacional, sem transmissões atípicas, sem valor abaixo de 95% do venal, valor ≥ R$ 10 mil e R$/m² entre R$ 300 e R$ 60.000 (proteção contra área digitada errada).
Janela: cada ponto usa as vendas dos 12 meses que terminam no mês indicado (média móvel), com no máximo 5 vendas de um mesmo prédio — as mais próximas da mediana do prédio — para um lançamento com dezenas de vendas não distorcer o bairro.
Variação e gráfico: cada venda é comparada com a mediana da cidade para o mesmo perfil — idade do prédio (até 5, 6 a 15, 16 a 30, mais de 30 anos) × padrão de construção (baixo, normal, alto, luxo) — na mesma janela; o índice do bairro é a mediana dessas razões. Assim a variação mede preço, e não a troca do tipo de imóvel vendido (ex.: um prédio novo entrando na amostra). Valores nominais (sem correção monetária). Gráfico em base 100.
Posição frente à cidade: mesma técnica, mas só pela idade do prédio (o padrão acompanha a localização e apagaria a diferença entre bairros), com cada venda corrigida pelo IVG-R (Banco Central) do mês de registro até o fim da janela. R$/m² de referência: Varjota R$ 4.104,94 × Fortaleza R$ 3.698,95 (69 e 7.370 vendas). Esses valores são de escritura e ficam abaixo dos preços de anúncio — por isso aqui o destaque é a comparação, não o R$/m².
Amostra mínima: 20 vendas na janela para o bloco aparecer; 30 nos dois meses comparados para mostrar variação. Ranking entre os bairros com pelo menos 30 vendas.
Margem de erro: a mediana de uma amostra de vendas oscila de um ano para outro mesmo sem mudança de preço. Erro padrão da mediana ≈ 1,2533 × σ ÷ √n, com σ = (quartil de 75% − quartil de 25%) ÷ 1,349; a margem da variação (95% de confiança) = 1,96 × √(erro relativo do mês atual² + do mês comparado²). O bairro só é dito acima ou abaixo da cidade quando a diferença entre as duas variações passa da margem somada à da cidade.
R$/m²: valor da base de cálculo do ITBI ÷ área privativa. Filtros: só compra e venda, sem programa habitacional, sem transmissões atípicas, sem valor abaixo de 95% do venal, valor ≥ R$ 10 mil e R$/m² entre R$ 300 e R$ 60.000 (proteção contra área digitada errada).
Janela: cada ponto usa as vendas dos 12 meses que terminam no mês indicado (média móvel), com no máximo 5 vendas de um mesmo prédio — as mais próximas da mediana do prédio — para um lançamento com dezenas de vendas não distorcer o bairro.
Variação e gráfico: cada venda é comparada com a mediana da cidade para o mesmo perfil — idade do prédio (até 5, 6 a 15, 16 a 30, mais de 30 anos) × padrão de construção (baixo, normal, alto, luxo) — na mesma janela; o índice do bairro é a mediana dessas razões. Assim a variação mede preço, e não a troca do tipo de imóvel vendido (ex.: um prédio novo entrando na amostra). Valores nominais (sem correção monetária). Gráfico em base 100.
Posição frente à cidade: mesma técnica, mas só pela idade do prédio (o padrão acompanha a localização e apagaria a diferença entre bairros), com cada venda corrigida pelo IVG-R (Banco Central) do mês de registro até o fim da janela. R$/m² de referência: Varjota R$ 4.104,94 × Fortaleza R$ 3.698,95 (69 e 7.370 vendas). Esses valores são de escritura e ficam abaixo dos preços de anúncio — por isso aqui o destaque é a comparação, não o R$/m².
Amostra mínima: 20 vendas na janela para o bloco aparecer; 30 nos dois meses comparados para mostrar variação. Ranking entre os bairros com pelo menos 30 vendas.
Margem de erro: a mediana de uma amostra de vendas oscila de um ano para outro mesmo sem mudança de preço. Erro padrão da mediana ≈ 1,2533 × σ ÷ √n, com σ = (quartil de 75% − quartil de 25%) ÷ 1,349; a margem da variação (95% de confiança) = 1,96 × √(erro relativo do mês atual² + do mês comparado²). O bairro só é dito acima ou abaixo da cidade quando a diferença entre as duas variações passa da margem somada à da cidade.
Estrutura do condomínio (cadastro oficial)
New Life Condomínio
New Life Condomínio
🏛️ Ficha cadastral oficial (IPTU / Prefeitura)
Cadastro Exato Tipologia (cadastro): Apartamento
Ano de construção: 2013 (aprox. 13 anos)
Área construída total (edificação): 12.834 m²
Padrão construtivo: Luxo 2
Unidades e áreas privativas: 68 × APARTAMENTO de 92,04 m²; 4 × APARTAMENTO COBERTURA de 180,94 m²
Condomínio: New Life Condomínio
Uso: Residencial
Unidades: 72
Unidades por andar: 4
Elevadores: 3
Ano de construção: 2013 (aprox. 13 anos)
Área construída total (edificação): 12.834 m²
Padrão construtivo: Luxo 2
Unidades e áreas privativas: 68 × APARTAMENTO de 92,04 m²; 4 × APARTAMENTO COBERTURA de 180,94 m²
Condomínio: New Life Condomínio
Uso: Residencial
Unidades: 72
Unidades por andar: 4
Elevadores: 3
Fonte: Cadastro Imobiliário Fiscal (IPTU) da Prefeitura. Dados físicos do imóvel — o valor venal fiscal é base de cálculo tributário e não representa valor de mercado.
✨ Inteligência de mercado e precificação (dados de anúncios ativos — coleta automatizada)
Venda / m² [n=44]
R$ 9.780,02
Locação / m² [planta de referência · 3 an.]
R$ 42,44
Yield (Cap Rate)
4,0% a.a.
📍 ITBI alinhado com os anúncios ativos ITBI · transação registrada vs. anúncios ativos à venda hoje
R$ 3.760,14/m² ITBI: R$ 9.458,67/m² R$ 14.612,76/m²
Faixa: 80% central dos anúncios (percentis 10 a 90), para que um anúncio isolado com preço fora do padrão não decida a comparação.
A transação registrada no ITBI está dentro da faixa central (80% do meio) dos preços pedidos nos anúncios ativos hoje.
Contexto
1 de 55 anúncios de venda coletados foram descartados por fugir muito do padrão de preço da região
Método: desvio absoluto da mediana (MAD), limite de 3,5× · ver amostra completa
✨ Leitura SmartRS
O mercado de venda na região apresenta valor médio praticado de R$ 9.780,02/m² (com base em 44 anúncios auditados), enquanto a locação estimada para a planta de referência tipo (92,04 m²) situa-se em R$ 42,44/m² (amostra de 3 anúncios de locação homogeneizados), resultando em um Yield (Cap Rate) de 5,3% a.a.. Nos últimos 39 dias, o preço médio de venda anunciado registrou variação positiva de +17.2% (avançando de R$ 8.347,41/m² para R$ 9.780,02/m²), sinalizando apetite comprador aquecido e valorização contínua de imóveis de padrão equivalente na Varjota.
Ver evidências e memória de cálculo ↓🔍 Fontes e memória de cálculo (auditoria)
Amostra líquida: 44 anúncios de venda e 31 de locação extraídos ao vivo dos portais, após remoção de outliers de preço/m² (desvio absoluto da mediana) e de anúncios repetidos (o mesmo imóvel em mais de um portal: área ±1 m² e preço até 0,5%) — 11 repetidos removidos.
Venda (VivaReal): Apartamento à venda com 3 quartos, 93 m² em Varjota, Fortale, 93 m²: R$ 899.999,00 (R$ 9.677,41/m²)
Venda (VivaReal): Apartamento com 3 dormitórios, 3 suítes e varanda, disponíve, 87 m²: R$ 879.000,00 (R$ 10.103,45/m²)
Venda (VivaReal): Apartamento com elevador no condomínio, 3 dormitórios e vara, 86 m²: R$ 899.000,00 (R$ 10.453,49/m²)
Locação (VivaReal): Apartamento para alugar com 94 m², 3 quartos, 3 banheiros, 2, 94 m²: R$ 3.690,00/mês (R$ 39,26/m²)
Locação (VivaReal): Apartamento para alugar com 101 m², 3 quartos, 3 banheiros, , 101 m²: R$ 4.100,00/mês (R$ 40,59/m²)
Locação (VivaReal): Apartamento para alugar com 95 m², 3 quartos, 4 banheiros, 3, 95 m²: R$ 4.000,00/mês (R$ 42,11/m²)
Memória de Venda: média de 44 amostras líquidas = R$ 9.780,02/m²
Memória de Locação: aluguel estimado da planta de referência “Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete” = R$ 42,44/m² (3 anúncios de locação homogeneizados — a conta está na memória de cálculo do aluguel dessa planta, na estimativa por planta); média de todos os 31 aluguéis coletados: R$ 43,16/m²
Memória Cap Rate: aluguel estimado da planta “Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete” (3 anúncios de locação homogeneizados — a conta está na memória de cálculo do aluguel dessa planta, na estimativa por planta) e venda de prédios de padrão e idade parecidos (IPTU) (11 anúncios, área até 40% diferente de 92 m²). Aluguel estimado R$ 42,44/m² × 12 meses ÷ mediana da venda R$ 12.823,97/m² = 4,0% a.a. (sobre preço de anúncio). Com todos os anúncios coletados (31 aluguéis e 44 vendas, rua e bairro), daria 4,7% a.a. — mistura imóveis de outro porte e padrão, por isso não é o número usado.
O aluguel é o estimado para a planta de referência pelo método comparativo, com os anúncios de locação coletados (os mesmos critérios da estimativa de venda, sem desconto de negociação); a venda sai do grupo mais parecido com o imóvel que tenha amostra, com área até 40% diferente da planta: anúncios do próprio prédio (2 ou mais; sem anúncios de venda suficientes no prédio e com o aluguel da planta vindo de anúncios do próprio prédio, a venda sai das vendas registradas no ITBI do prédio, 3 ou mais, na mesma faixa de área — só em Recife e Porto Alegre, onde o ITBI é a avaliação da prefeitura) → prédios de padrão e idade parecidos pelo IPTU (3 ou mais) → perfil ampliado → anúncios a até 500 m ou na mesma rua (3 ou mais) → todos os anúncios. Assim o aluguel da planta não é dividido pelo preço de prédios de outro porte ou padrão. Sem aluguel estimado para a planta, o dossiê mostra o cap rate estimado (outros dossiês da região ou premissa nacional).
Vendas usadas: VivaReal 86 m² a R$ 10.453,49/m²; VivaReal 90 m² a R$ 10.555,56/m²; VivaReal 86 m² a R$ 10.697,67/m²; VivaReal 86 m² a R$ 11.046,51/m²; VivaReal 87 m² a R$ 11.436,78/m²; VivaReal 86 m² a R$ 12.823,97/m²; VivaReal 89 m² a R$ 13.146,07/m²; VivaReal 72 m² a R$ 13.483,58/m²; VivaReal 86 m² a R$ 13.662,79/m²; VivaReal 86 m² a R$ 14.803,94/m²; VivaReal 87 m² a R$ 14.942,53/m².
📈 Evolução no período: de R$ 8.347,41/m² (em 23/09/2026) para R$ 9.780,02/m² (hoje) → variação de +17.2% em 39 dias · Cap rate: de 5,1% a.a. para 5,3% a.a.
Venda (VivaReal): Apartamento à venda com 3 quartos, 93 m² em Varjota, Fortale, 93 m²: R$ 899.999,00 (R$ 9.677,41/m²)
Venda (VivaReal): Apartamento com 3 dormitórios, 3 suítes e varanda, disponíve, 87 m²: R$ 879.000,00 (R$ 10.103,45/m²)
Venda (VivaReal): Apartamento com elevador no condomínio, 3 dormitórios e vara, 86 m²: R$ 899.000,00 (R$ 10.453,49/m²)
Locação (VivaReal): Apartamento para alugar com 94 m², 3 quartos, 3 banheiros, 2, 94 m²: R$ 3.690,00/mês (R$ 39,26/m²)
Locação (VivaReal): Apartamento para alugar com 101 m², 3 quartos, 3 banheiros, , 101 m²: R$ 4.100,00/mês (R$ 40,59/m²)
Locação (VivaReal): Apartamento para alugar com 95 m², 3 quartos, 4 banheiros, 3, 95 m²: R$ 4.000,00/mês (R$ 42,11/m²)
Memória de Venda: média de 44 amostras líquidas = R$ 9.780,02/m²
Memória de Locação: aluguel estimado da planta de referência “Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete” = R$ 42,44/m² (3 anúncios de locação homogeneizados — a conta está na memória de cálculo do aluguel dessa planta, na estimativa por planta); média de todos os 31 aluguéis coletados: R$ 43,16/m²
Memória Cap Rate: aluguel estimado da planta “Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete” (3 anúncios de locação homogeneizados — a conta está na memória de cálculo do aluguel dessa planta, na estimativa por planta) e venda de prédios de padrão e idade parecidos (IPTU) (11 anúncios, área até 40% diferente de 92 m²). Aluguel estimado R$ 42,44/m² × 12 meses ÷ mediana da venda R$ 12.823,97/m² = 4,0% a.a. (sobre preço de anúncio). Com todos os anúncios coletados (31 aluguéis e 44 vendas, rua e bairro), daria 4,7% a.a. — mistura imóveis de outro porte e padrão, por isso não é o número usado.
O aluguel é o estimado para a planta de referência pelo método comparativo, com os anúncios de locação coletados (os mesmos critérios da estimativa de venda, sem desconto de negociação); a venda sai do grupo mais parecido com o imóvel que tenha amostra, com área até 40% diferente da planta: anúncios do próprio prédio (2 ou mais; sem anúncios de venda suficientes no prédio e com o aluguel da planta vindo de anúncios do próprio prédio, a venda sai das vendas registradas no ITBI do prédio, 3 ou mais, na mesma faixa de área — só em Recife e Porto Alegre, onde o ITBI é a avaliação da prefeitura) → prédios de padrão e idade parecidos pelo IPTU (3 ou mais) → perfil ampliado → anúncios a até 500 m ou na mesma rua (3 ou mais) → todos os anúncios. Assim o aluguel da planta não é dividido pelo preço de prédios de outro porte ou padrão. Sem aluguel estimado para a planta, o dossiê mostra o cap rate estimado (outros dossiês da região ou premissa nacional).
Vendas usadas: VivaReal 86 m² a R$ 10.453,49/m²; VivaReal 90 m² a R$ 10.555,56/m²; VivaReal 86 m² a R$ 10.697,67/m²; VivaReal 86 m² a R$ 11.046,51/m²; VivaReal 87 m² a R$ 11.436,78/m²; VivaReal 86 m² a R$ 12.823,97/m²; VivaReal 89 m² a R$ 13.146,07/m²; VivaReal 72 m² a R$ 13.483,58/m²; VivaReal 86 m² a R$ 13.662,79/m²; VivaReal 86 m² a R$ 14.803,94/m²; VivaReal 87 m² a R$ 14.942,53/m².
📈 Evolução no período: de R$ 8.347,41/m² (em 23/09/2026) para R$ 9.780,02/m² (hoje) → variação de +17.2% em 39 dias · Cap rate: de 5,1% a.a. para 5,3% a.a.
✨
Fontes oficiais verificadas por IA
⚠️ Nota de Auditoria: Dados extraídos ao vivo dos anúncios ativos nos portais listados acima em Novembro de 2026, via coleta automatizada. Os links direcionam para os anúncios originais no momento da coleta.
📐 Estimativa de valor por planta — método comparativo (anúncios homogeneizados)
📌 Anúncios neste prédio
2 para alugar
🔑 Aluguel no prédio · 2 anúncios de R$ 4.000 a R$ 7.500/mês
Como identificamos os anúncios do prédio
Pelo nome do condomínio, pelo endereço ou pela localização do anúncio, na coleta de hoje e entre os anúncios vistos nos portais nos últimos 30 dias. São outras unidades do prédio e entram entre os comparáveis. A diferença para a estimativa usa a planta de área mais próxima, proporcional à área do anúncio. Preço pedido, sem desconto de negociação.
Dados das plantas preenchidos por IA
Vieram de pesquisa automática na web e não foram confirmados pelo usuário: Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete (quartos e vagas).
Podem conter erro. As estimativas dessas plantas dependem diretamente desses dados — confira antes de usar.
| Planta | Área | Qtos / vagas | R$/m² | Valor estimado | Faixa de negociação (±15%) | Comparáveis | Aluguel estimado |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete confiança alta 5 vendas no prédio + 9 anúncios como foi calculado
|
92 m² | 3 / 2 | R$ 9.464,43 | R$ 871.106 | R$ 740.440 a R$ 1.001.772 |
9 | R$ 3.906/mês R$ 3.320 a R$ 4.492 3 an. confiança baixa |
| Apartamento duplex confiança alta via planta base + 1 venda no prédio como foi calculado
|
181 m² | 4 / 3 | R$ 7.684,98 | R$ 1.390.520 | R$ 1.181.942 a R$ 1.599.098 |
via base | — sem aluguel de coberturas comparáveis |
Premissas da estimativa
Homogeneização
- Desconto de negociação de 10% sobre o preço pedido (fator oferta 0,90).
- Fator de área: (área do anúncio ÷ área da planta)0,25 — imóveis maiores têm R$/m² menor.
Quais anúncios entram
- Tipo: casa é comparada só com casas; apartamento não é comparado com casas, imóveis comerciais ou terrenos; loja, sala e galpão são comparados só com imóveis comerciais; loja e casa no mesmo lote, sem prédio, são avaliadas juntas, pela área construída somada, e comparadas só com imóveis comerciais fora de prédio. O tipo é lido do título e da descrição do anúncio (coluna “Tipo”).
- Unidade padrão com unidade padrão; cobertura/garden com cobertura/garden (identificadas no texto dos anúncios).
- Primeiro, anúncios do próprio condomínio (quando há pelo menos 3, identificados pelo nome, pelo endereço ou pela localização); depois, os mais próximos: mesma rua (a até 500 m), até 500 m, até 1 km e só então o bairro — na primeira camada com pelo menos 8 anúncios parecidos.
- Perfil do prédio (IPTU): cada anúncio é ligado ao prédio dele pelo endereço ou pela coordenada; preferência para padrão igual ou vizinho e construção até 10 anos antes ou depois. Com menos de 5 assim, amplia para até 2 degraus de padrão e 20 anos (≈), aceito a partir de 3 anúncios; só depois entram os de prédio não identificado e, por último, os de prédio diferente. Os que ficam fora aparecem numa lista recolhida abaixo da tabela; 📍 marca prédio identificado pela coordenada, menos preciso que pelo endereço — serve só para excluir; para entrar como parecido, o prédio precisa ter sido identificado pelo endereço (coluna “Prédio”).
- Anúncio do próprio imóvel (casa: mesma rua e número, ou coordenada a até 15 m) fica fora e aparece à parte. Em casa de condomínio horizontal (pelo cadastro do IPTU) o número é o da portaria: anúncios com esse endereço são do próprio condomínio e entram primeiro; só o de área igual à de uma planta da ficha (±5%) fica fora como próprio imóvel.
- Anúncios repetidos (mesmo imóvel anunciado mais de uma vez) contam uma vez só.
- Preço incompatível com venda fica fora antes de qualquer cálculo: preço abaixo de R$ 50 mil ou R$/m² abaixo de 15% da mediana do mesmo tipo (em geral aluguel cadastrado como venda ou erro de digitação). A limpeza de extremos por desvio da mediana não pega esses casos quando a amostra é muito espalhada. Os anúncios do próprio prédio (nome do condomínio, mesmo endereço ou até 30 m) passam por essa limpeza à parte, para não serem descartados quando o prédio vale mais (ou menos) que a rua.
Cálculo do R$/m²
- 7 anúncios ou mais: valores extremos da amostra (cerca de Tukey, 1,5 × distância interquartil) ficam fora; o R$/m² é a média dos demais, com intervalo de confiança de 80%.
- Menos de 7: o R$/m² é a mediana; nenhum anúncio é excluído (os que estão a mais de 50% da mediana são só sinalizados) e aparece a faixa observada no lugar do intervalo de confiança.
- A memória sempre mostra a média com todos os anúncios ao lado do valor usado; diferença acima de 15% marca a linha como sensível a extremos.
- Coeficiente de variação acima de 30% (sobre todos os anúncios da amostra) faz a confiança da planta descer um nível.
- Cada planta tem seu R$/m² — não há média única do edifício. Cobertura sem comparáveis é estimada a partir do R$/m² da planta padrão com o mesmo fator de área.
- Andar e características lidas dos anúncios são só informativos.
Aluguel estimado
- Mesmo método comparativo da venda, sobre os anúncios de locação coletados: preço pedido, sem desconto de negociação (fator oferta 1,00), com o mesmo fator de área; mínimo de 3 anúncios, ideal 5; faixa ±15%. É o aluguel mensal pedido para a planta como está no cadastro, sem móveis.
- Quartos: primeiro anúncios com o mesmo número de quartos; só sem amostra entram os de 1 quarto a mais ou a menos — no aluguel, a unidade menor tem R$/m² bem maior.
- Área: quando a faixa de área estreita (±30%) já tem 3 anúncios, o aluguel sai deles em vez de somar unidades bem menores ou maiores (±50%); a amostra fica reduzida e a confiança desce um nível.
- Anúncio de aluguel do próprio prédio vale 2 (como as vendas do prédio na venda), salvo quando destoa muito dos demais (mais de 35% da mediana) — aí conta uma vez.
- Fora da amostra: flats, temporada e mobiliados (semimobiliado fica), inclusive todos os anúncios de um prédio de flats ou studios; ficam listados na memória de cálculo do aluguel.
- Cobertura ou garden sem anúncios de aluguel de coberturas comparáveis fica sem aluguel estimado (não deriva da planta padrão).
- Confiança do aluguel pela mesma escada da venda: nível-base pela origem dos anúncios (próprio condomínio ou prédios do mesmo padrão e idade com 5 ou mais: alta; perfil ampliado ou prédios não identificados: média); desce um nível por dispersão acima de 30% e por amostra abaixo de 5.
- O cap rate usa o aluguel estimado da planta de referência; sem ele, o dossiê mostra o cap rate estimado.
Grau de confiança
- Alta: 3 ou mais vendas da planta no próprio prédio combinadas com anúncios, ou 5 ou mais anúncios de prédios do mesmo padrão e idade (ou do próprio condomínio).
- Média: valor pelas vendas do entorno, só pelas vendas da planta no próprio prédio (5 ou mais, sem anúncios comparáveis, ou com só 1 ou 2), anúncios de perfil ampliado, prédio sem cadastro no IPTU ou anúncios de prédio não identificado.
- Baixa: casa estimada só pelo valor do terreno, sem anúncios de casas comparáveis para conferir; cobertura derivada de planta estimada só pelas vendas do prédio.
- Planta estimada a partir de outra (cobertura, duplex): média; herda o nível da planta base quando vendas desta mesma planta no próprio prédio (ITBI) ficam a até 10% da estimativa.
- O cartão de resumo mostra o nível da planta menos segura; o nível de cada planta, com o passo a passo, está na memória de cálculo.
- Cada fator de risco desce um nível: anúncios muito dispersos (CV acima de 30%), anúncios mais de 50% longe das vendas do entorno, valor sensível a extremos, área sugerida por IA, área informada mais de 20% fora das unidades do cadastro do IPTU, venda no próprio prédio mais de 20% diferente, anúncios de uma coleta anterior vistos há mais de 30 dias.
- É um grau qualitativo, não uma probabilidade estatística.
Vendas registradas (ITBI)
- Vendas do próprio edifício (ITBI, 36 meses, área privativa até 5% diferente, sem vendas abaixo do valor venal, sem vendas muito abaixo do mercado da região — provável compra só da fração do terreno): com 3 ou mais, R$/m² = (mediana das vendas × 2 + anúncios × 1) ÷ 3 — as vendas já são preço fechado. Com menos de 3, só conferência (⚠ acima de 20%). Sem anúncios comparáveis e com 5 ou mais vendas da planta, a estimativa sai só das vendas: mediana do R$/m² (corrigido pelo IVG-R) × área, confiança média; coberturas sem comparáveis derivam dessa planta pelo fator de área, com confiança baixa. Com 5 ou mais vendas nos 12 meses até a mais recente, só essas entram. Se as vendas da planta são todas anteriores a esse período e o prédio tem 5 ou mais vendas nele, entram as vendas recentes do prédio, de outras plantas, ajustadas pela área ((área da venda ÷ área da planta)^0,25), com peso 1 — em prédio novo, as primeiras vendas costumam ser as da construtora, com preço do lançamento.
- Vendas do entorno (ITBI, 1 a 2 km, mesmo padrão e idade parecida): em apartamento sem 3 ou mais vendas no edifício, com 10 ou mais vendas no entorno e com padrão e idade do imóvel conhecidos pelo IPTU, R$/m² = (anúncios + mediana do entorno) ÷ 2. Se a planta tiver menos de 3 anúncios de prédio de perfil conhecido (IPTU), o R$/m² passa a ser só o do entorno e os anúncios ficam como referência. A mediana do entorno é ajustada ao tamanho da planta com o mesmo fator de área dos anúncios, tomando a área mediana das vendas do entorno como referência. Em casa, o R$/m² construído do entorno é só referência (ver o item de terreno). A diferença entre anúncios e entorno aparece sempre na memória (⚠ acima de 20%).
- Correção monetária: o R$/m² de cada venda do ITBI é corrigido pelo IVG-R (Banco Central) do mês de registro até o último mês publicado.
Memória de cálculo — Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete (9 anúncios)
- Amostra: 9 de 39 anúncios após a limpeza (1 outliers de R$/m² removidos) · similaridade: quartos ±1, vagas ±1 e área ±30%
- Cálculo: 9 anúncios (7 ou mais), então valores extremos são excluídos pela cerca de Tukey (0 excluídos) e o preço representativo é a média dos demais (R$ 10.922,45/m²). Média com todos: R$ 10.922,45/m² · mediana: R$ 11.347,37/m² · valor usado: R$ 10.922,45/m² (diferença para a média com todos: 0,0%); este é o R$/m² dos anúncios — o valor final da planta combina com as vendas do ITBI (R$ 9.464,43/m²).
- Vendas do prédio: 5 vendas da mesma planta (área até 5% diferente; mínimo de 2) — preço de venda registrado, sem desconto de negociação; só as dos 12 meses até a venda mais recente, de 13 da planta no total (com 5 ou mais vendas recentes, as mais antigas ficam de fora, para o valor refletir o mercado atual) (06/10/2026, 92,0 m², R$ 8.148,63/m²; 06/07/2026, 92,0 m², R$ 9.495,87 × 1,06 (sem financiamento) = R$ 10.065,62/m²; 06/07/2026, 92,0 m², R$ 8.691,87 × 1,06 (sem financiamento) = R$ 9.213,38/m²; 20/05/2026, 92,0 m², R$ 8.220,63/m²; 19/01/2026, 92,0 m², R$ 8.240,96 × 1,06 (sem financiamento) = R$ 8.735,42/m²); mediana R$ 8.735,42/m². Ajuste da escritura: venda sem financiamento × 1,06 para chegar ao nível da venda financiada (que passa pela avaliação do banco) — na medição do SmartRS em 276 prédios de Fortaleza com as duas formas, comparando dentro do mesmo prédio, a escritura sem financiamento ficou cerca de 6% abaixo da financiada em prédios de 2005 em diante (fator 1,06) e cerca de 4% abaixo nos mais antigos (fator 1,04). Elas entram antes do ITBI do entorno, que só é usado sem vendas suficientes no prédio. Peso 2 porque há 3 ou mais vendas da própria planta. R$/m² final = (R$ 8.735,42 × 2 + R$ 10.922,45 dos anúncios × 1) ÷ 3 = R$ 9.464,43/m².
- ITBI do entorno: mediana de R$ 9.822,06/m² (declarada R$ 9.458,67/m²; 52 de 76 vendas sem financiamento, ajustadas ao nível da financiada: × 1,06 em prédios de 2005 em diante e × 1,04 nos anteriores, pela medição do SmartRS dentro do mesmo prédio em 276 prédios de Fortaleza) (vendas corrigidas pelo IVG-R até jul/2026) em 76 vendas a até 1 km, mesmo padrão construtivo e idade parecida; os anúncios (R$ 10.922,45/m², já com o desconto de negociação) estão 11,2% acima. Não entra no cálculo: a planta já usa as vendas do próprio edifício.
- Dispersão: coeficiente de variação 12,1% · intervalo de confiança de 80%: R$ 948.465 a R$ 1.062.140 (R$ 10.304,93 a R$ 11.539,98/m² · amplitude 11,3%)
- Perfil do prédio: Compatível = padrão Luxo 2 ou vizinho, construído de 2003 a 2023; ampliado (≈) = até 2 degraus de padrão e construído de 1993 a 2033. Após a limpeza: 10 compatíveis, 3 do perfil ampliado, 18 de prédio diferente e 8 sem prédio identificado; entraram só anúncios de prédios compatíveis; 7 anúncios parecidos ficaram fora pelo perfil — lista recolhida abaixo da tabela; 📍 = prédio identificado pela coordenada do anúncio (menos preciso que pelo endereço) — serve só para excluir: um 📍 que pareceria compatível conta como prédio não identificado (marcado com ?).
- Tipo: ficam fora os anúncios lidos como casa, imóvel comercial ou terreno (os de tipo não identificado ficam) — 0 de 55 anúncios coletados eram de outro tipo e ficaram fora; a limpeza de outliers (MAD) e de duplicados é feita depois, só entre anúncios do mesmo tipo. O tipo de cada anúncio vem, nesta ordem: do tipo informado pelo portal (casa, sobrado, apartamento, cobertura, flat…), do nome da foto do anúncio (o portal nomeia as fotos pelo tipo, ex.: “apartamento-com-3-quartos…”), do início do título, de “apartamento/apto” no título ou na descrição, de sinais de prédio (edifício, elevador, torre, andar, taxa de condomínio sem mencionar casa, elevador na lista de comodidades ou andar a partir do 2º) e, por último, de expressões como “casa plana” ou “vendo casa” na descrição.
- Proximidade: usados os anúncios da camada até 1 km (disponíveis após saneamento: mesma rua 0, até 500 m 0, até 1 km 9, bairro 9).
- Limpeza: 1 anúncio com preço incompatível com venda removido antes da limpeza de extremos — preço abaixo de R$ 50 mil ou R$/m² abaixo de 15% da mediana do mesmo tipo (provável aluguel cadastrado como venda ou erro de digitação); 15 anúncios repetidos removidos — mesmo imóvel anunciado mais de uma vez (mesma área ±1 m², preço até 3% diferente e, com coordenada, a até 50 m); valores extremos dentro da amostra escolhida: cerca de Tukey (1,5 × distância interquartil) de R$ 6.837,65 a R$ 14.669,46/m² homogeneizado — nenhum anúncio fora.
- Andar: identificado no texto em 0 de 9 anúncios (só informativo)
- Faixas da ficha: 1 a 2 suítes — só descritivo, não entra no cálculo
- Confiança: alta — nível-base alta: 5 vendas da planta no próprio prédio (ITBI); nenhum fator de risco
| Anúncio | Tipo | Área | Qtos | Vagas | Andar | Distância | Prédio (IPTU) | R$/m² anúncio | F. oferta | F. área | R$/m² homog. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VivaReal ↗ | apto | 86 | 3 | 2 | — | 758 m | 2019 · Luxo 2 | R$ 10.453,49 | 0,90 | 0,983 | R$ 9.249,84 |
| VivaReal ↗ | apto | 90 | 3 | 2 | — | 758 m | 2019 · Luxo 2 | R$ 10.555,56 | 0,90 | 0,994 | R$ 9.446,92 |
| VivaReal ↗ | apto | 86 | 3 | 2 | — | 758 m | 2019 · Luxo 2 | R$ 11.046,51 | 0,90 | 0,983 | R$ 9.774,58 |
| VivaReal ↗ | apto | 87 | 3 | 2 | — | 758 m | 2019 · Luxo 2 | R$ 11.436,78 | 0,90 | 0,986 | R$ 10.149,20 |
| VivaReal ↗ | apto | 86 | 2 | 2 | — | 758 m | 2019 · Luxo 2 | R$ 12.823,97 | 0,90 | 0,983 | R$ 11.347,37 |
| VivaReal ↗ | apto | 72 | 3 | 2 | — | 752 m | 2022 · Luxo 1 | R$ 13.483,58 | 0,90 | 0,941 | R$ 11.412,66 |
| VivaReal ↗ | apto | 89 | 2 | 2 | — | 758 m | 2019 · Luxo 2 | R$ 13.146,07 | 0,90 | 0,992 | R$ 11.732,53 |
| VivaReal ↗ | apto | 86 | 3 | 2 | — | 758 m | 2019 · Luxo 2 | R$ 13.662,79 | 0,90 | 0,983 | R$ 12.089,61 |
| VivaReal ↗ | apto | 86 | 2 | 2 | — | 758 m | 2019 · Luxo 2 | R$ 14.803,94 | 0,90 | 0,983 | R$ 13.099,37 |
7 anúncios fora pelo perfil do prédio (não entram na média)
| Anúncio | Tipo | Área | Qtos | Vagas | Andar | Distância | Prédio (IPTU) | R$/m² anúncio | F. oferta | F. área | R$/m² homog. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VivaReal ↗ | apto | 74 | 2 | 1 | — | 342 m | 1981 · Luxo 1 ≠ | R$ 3.783,78 | — | — | R$ 3.224,65 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio diferente) — não entra na média | |||||||||||
| VivaReal ↗ | apto | 95 | 2 | 1 | — | 274 m | — | R$ 4.631,58 | — | — | R$ 4.201,54 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio não identificado) — não entra na média | |||||||||||
| VivaReal ↗ | apto | 117 | 3 | 2 | — | 250 m | 1997 · Alto 3 ≈ | R$ 6.829,06 | — | — | R$ 6.526,13 |
| fora pelo perfil do prédio (perfil ampliado) — não entra na média | |||||||||||
| VivaReal ↗ | apto | 94 | 3 | 2 | — | 938 m | — | R$ 8.500,00 | — | — | R$ 7.690,41 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio não identificado) — não entra na média | |||||||||||
| VivaReal ↗ | apto | 90 | 3 | 2 | — | 836 m | 1987 · Alto 3 ≠ | R$ 9.444,44 | — | — | R$ 8.452,50 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio diferente) — não entra na média | |||||||||||
| VivaReal ↗ | apto | 93 | 3 | 2 | — | 154 m | — | R$ 9.677,41 | — | — | R$ 8.732,29 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio não identificado) — não entra na média | |||||||||||
| VivaReal ↗ | apto | 90 | 3 | 2 | — | 836 m | 1987 · Alto 3 ≠ | R$ 10.555,56 | — | — | R$ 9.446,92 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio diferente) — não entra na média | |||||||||||
Memória de cálculo do aluguel — Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete (3 anúncios de locação)
- Amostra: 3 de 28 anúncios após a limpeza (0 outliers de R$/m² removidos) · similaridade: mesmo número de quartos, vagas ±1 e área ±30%
- Ajustes do aluguel: só anúncios com o mesmo número de quartos (etapa própria do aluguel; no aluguel a unidade menor tem R$/m² bem maior); 1 anúncio do próprio prédio com peso 2 e 2 de fora com peso 1 (mediana ou média ponderada); 1 anúncio do próprio prédio a mais de 35% da mediana dos demais: sem peso, conta uma vez; 2 anúncios fora como flat, temporada ou mobiliado: VivaReal 132 m² a R$ 6.000 (mobiliado); VivaReal 30 m² a R$ 3.300 (mobiliado).
- Cálculo: 3 anúncios (menos de 7), então o preço representativo é a mediana (R$ 42,44/m²); nesta etapa nenhum anúncio é excluído — valores a mais de 50% da mediana são só sinalizados (1 sinalizado; com tão poucos valores a cerca de Tukey não é confiável). Média com todos: R$ 51,66/m² · mediana: R$ 42,44/m² · valor usado: R$ 42,44/m² (diferença para a média com todos: -17,8%) — ⚠ valor sensível a anúncios extremos (diferença acima de 15%).
- Dispersão: coeficiente de variação 42,7% · faixa observada (menor e maior; amostra pequena para intervalo de confiança): R$ 41,55 a R$ 80,21/m² (R$ 3.824 a R$ 7.382)
- Perfil do prédio: Compatível = padrão Luxo 2 ou vizinho, construído de 2003 a 2023; ampliado (≈) = até 2 degraus de padrão e construído de 1993 a 2033. Após a limpeza: 2 compatíveis, 1 do perfil ampliado, 23 de prédio diferente e 2 sem prédio identificado; havia menos de 5 comparáveis compatíveis, então entraram também os do perfil ampliado (≈); 6 anúncios parecidos ficaram fora pelo perfil — lista recolhida abaixo da tabela; 📍 = prédio identificado pela coordenada do anúncio (menos preciso que pelo endereço) — serve só para excluir: um 📍 que pareceria compatível conta como prédio não identificado (marcado com ?).
- Tipo: ficam fora os anúncios lidos como casa, imóvel comercial ou terreno (os de tipo não identificado ficam) — 0 de 30 anúncios coletados eram de outro tipo e ficaram fora; a limpeza de outliers (MAD) e de duplicados é feita depois, só entre anúncios do mesmo tipo. O tipo de cada anúncio vem, nesta ordem: do tipo informado pelo portal (casa, sobrado, apartamento, cobertura, flat…), do nome da foto do anúncio (o portal nomeia as fotos pelo tipo, ex.: “apartamento-com-3-quartos…”), do início do título, de “apartamento/apto” no título ou na descrição, de sinais de prédio (edifício, elevador, torre, andar, taxa de condomínio sem mencionar casa, elevador na lista de comodidades ou andar a partir do 2º) e, por último, de expressões como “casa plana” ou “vendo casa” na descrição.
- Proximidade: usados os anúncios da camada bairro (coleta completa) (disponíveis após saneamento: mesma rua 2, até 500 m 3, até 1 km 3, bairro 3).
- Limpeza: 2 anúncios repetidos removidos — mesmo imóvel anunciado mais de uma vez (mesma área ±1 m², preço até 3% diferente e, com coordenada, a até 50 m).
- Andar: identificado no texto em 0 de 3 anúncios (só informativo)
- Faixas da ficha: 1 a 2 suítes — só descritivo, não entra no cálculo
- Confiança: baixa — nível-base média: 3 anúncios de aluguel de prédios de padrão e idade próximos; desce 2 níveis por: anúncios de aluguel com preços muito dispersos (CV 43%); só 3 anúncios de aluguel comparáveis (ideal: 5 ou mais) (já no mínimo)
| Anúncio | Tipo | Área | Qtos | Vagas | Andar | Distância | Prédio (IPTU) | R$/m² anúncio | F. oferta | F. área | R$/m² homog. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VivaReal ↗ | apto | 101 | 3 | 2 | — | 423 m | 2006 · Alto 3 ≈ peso 1 |
R$ 40,59 | 1,00 | 1,024 | R$ 41,55 |
| VivaReal ↗ | apto | 95 | 3 | 3 | — | mesmo prédio | 2013 · Luxo 2 peso 2 |
R$ 42,11 | 1,00 | 1,008 | R$ 42,44 |
| VivaReal ↗ | apto | 94 | 3 | 2 | — | mesmo prédio | 2013 · Luxo 2 peso 1 |
R$ 79,79 | 1,00 | 1,005 | R$ 80,21 |
| ⚠ +89% da mediana — sinalizado, não excluído (amostra pequena) | |||||||||||
6 anúncios fora pelo perfil do prédio (não entram na média)
| Anúncio | Tipo | Área | Qtos | Vagas | Andar | Distância | Prédio (IPTU) | R$/m² anúncio | F. oferta | F. área | R$/m² homog. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VivaReal ↗ | apto | 97 | 3 | 2 | — | 480 m | 1997 · Alto 2 ≠ | R$ 10,31 | — | — | R$ 10,45 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio diferente) — não entra na média | |||||||||||
| VivaReal ↗ | apto | 108 | 3 | 1 | — | 322 m | 1980 · Alto 2 ≠ | R$ 12,04 | — | — | R$ 12,53 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio diferente) — não entra na média | |||||||||||
| VivaReal ↗ | apto | 80 | 3 | 1 | — | 301 m | 2003 · Alto 2 ≠ | R$ 16,25 | — | — | R$ 15,69 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio diferente) — não entra na média | |||||||||||
| VivaReal ↗ | apto | 115 | 3 | 2 | — | 628 m | 1994 · Alto 1 ≠ 📍 | R$ 26,09 | — | — | R$ 27,58 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio diferente) — não entra na média | |||||||||||
| VivaReal ↗ | apto | 95 | 3 | 1 | — | 84 m | 2000 · Alto 2 ≠ | R$ 29,47 | — | — | R$ 29,71 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio diferente) — não entra na média | |||||||||||
| VivaReal ↗ | apto | 94 | 3 | 2 | — | 154 m | — | R$ 39,26 | — | — | R$ 39,46 |
| fora pelo perfil do prédio (prédio não identificado) — não entra na média | |||||||||||
Memória de cálculo — Apartamento duplex (estimativa derivada)
Havia 3 coberturas/gardens comparáveis entre os anúncios coletados (204 m² a R$ 2.843,14/m²; 183 m² a R$ 3.551,91/m²; 175 m² a R$ 21.142,86/m²), mas a amostra não serve de base: nenhuma é de prédio de padrão e idade parecidos com este (IPTU) e os preços são muito dispersos (CV 112%) — menos de 5 coberturas nessas condições puxariam o valor para onde não há mercado comparável. Elas ficam aqui só como referência. Por isso esta planta foi estimada a partir do
R$/m² homogeneizado da planta padrão de área mais próxima, “Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete”, ajustado pelo mesmo fator
de área aplicado a todos os anúncios:
R$ 9.464,43/m² × (92 ÷ 181)0,25 = R$ 9.464,43 × 0,845 = R$ 7.992,71/m²
Vendas do prédio no cálculo: as 1 venda desta planta são antigas — a última em ago/2025, mais de 12 meses antes da venda mais recente do prédio (out/2026). Em prédio novo, as primeiras vendas costumam ser as transferências da construtora, com preço fechado no lançamento, e a correção pelo IVG-R só começa no registro. Por isso entram as 5 vendas do prédio dos 12 meses até a mais recente, de plantas diferentes, cada uma ajustada ao tamanho da planta com o mesmo fator de área dos anúncios, (área da venda ÷ 181 m²)0,25 (06/10/2026, 92,0 m², R$ 8.148,63/m² × 0,845 (área) = R$ 6.881,69/m²; 06/07/2026, 92,0 m², R$ 9.495,87 × 1,06 (sem financiamento) = R$ 10.065,62/m² × 0,845 (área) = R$ 8.500,63/m²; 06/07/2026, 92,0 m², R$ 8.691,87 × 1,06 (sem financiamento) = R$ 9.213,38/m² × 0,845 (área) = R$ 7.780,89/m²; 20/05/2026, 92,0 m², R$ 8.220,63/m² × 0,845 (área) = R$ 6.942,50/m²; 19/01/2026, 92,0 m², R$ 8.240,96 × 1,06 (sem financiamento) = R$ 8.735,42/m² × 0,845 (área) = R$ 7.377,25/m²); mediana R$ 7.377,25/m². Ajuste da escritura: venda sem financiamento × 1,06 para chegar ao nível da venda financiada (que passa pela avaliação do banco) — na medição do SmartRS em 276 prédios de Fortaleza com as duas formas, comparando dentro do mesmo prédio, a escritura sem financiamento ficou cerca de 6% abaixo da financiada em prédios de 2005 em diante (fator 1,06) e cerca de 4% abaixo nos mais antigos (fator 1,04). Elas entram antes do ITBI do entorno, que só é usado sem vendas suficientes no prédio. Peso 1 (média simples com os anúncios): as vendas são de outras plantas do prédio, ajustadas pela área — base menos direta que vendas recentes da própria planta. R$/m² final = (R$ 7.377,25 × 1 + R$ 7.992,71 da derivação × 1) ÷ 2 = R$ 7.684,98/m².
R$ 7.684,98/m² × 181 m² = R$ 1.390.520 (faixa de negociação ±15%: R$ 1.181.942 a R$ 1.599.098).
Limitação: não capta características próprias da cobertura (terraço descoberto, piscina privativa, vista, exclusividade), que podem valorizar ou desvalorizar o imóvel em relação à unidade padrão. Não há intervalo de confiança próprio: a precisão é a da planta base.
Confiança: alta — nível-base herdado da planta base “Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete” (alta): estimada a partir dela e confirmada por venda desta planta no prédio a até 10%; nenhum fator de risco
R$ 9.464,43/m² × (92 ÷ 181)0,25 = R$ 9.464,43 × 0,845 = R$ 7.992,71/m²
Vendas do prédio no cálculo: as 1 venda desta planta são antigas — a última em ago/2025, mais de 12 meses antes da venda mais recente do prédio (out/2026). Em prédio novo, as primeiras vendas costumam ser as transferências da construtora, com preço fechado no lançamento, e a correção pelo IVG-R só começa no registro. Por isso entram as 5 vendas do prédio dos 12 meses até a mais recente, de plantas diferentes, cada uma ajustada ao tamanho da planta com o mesmo fator de área dos anúncios, (área da venda ÷ 181 m²)0,25 (06/10/2026, 92,0 m², R$ 8.148,63/m² × 0,845 (área) = R$ 6.881,69/m²; 06/07/2026, 92,0 m², R$ 9.495,87 × 1,06 (sem financiamento) = R$ 10.065,62/m² × 0,845 (área) = R$ 8.500,63/m²; 06/07/2026, 92,0 m², R$ 8.691,87 × 1,06 (sem financiamento) = R$ 9.213,38/m² × 0,845 (área) = R$ 7.780,89/m²; 20/05/2026, 92,0 m², R$ 8.220,63/m² × 0,845 (área) = R$ 6.942,50/m²; 19/01/2026, 92,0 m², R$ 8.240,96 × 1,06 (sem financiamento) = R$ 8.735,42/m² × 0,845 (área) = R$ 7.377,25/m²); mediana R$ 7.377,25/m². Ajuste da escritura: venda sem financiamento × 1,06 para chegar ao nível da venda financiada (que passa pela avaliação do banco) — na medição do SmartRS em 276 prédios de Fortaleza com as duas formas, comparando dentro do mesmo prédio, a escritura sem financiamento ficou cerca de 6% abaixo da financiada em prédios de 2005 em diante (fator 1,06) e cerca de 4% abaixo nos mais antigos (fator 1,04). Elas entram antes do ITBI do entorno, que só é usado sem vendas suficientes no prédio. Peso 1 (média simples com os anúncios): as vendas são de outras plantas do prédio, ajustadas pela área — base menos direta que vendas recentes da própria planta. R$/m² final = (R$ 7.377,25 × 1 + R$ 7.992,71 da derivação × 1) ÷ 2 = R$ 7.684,98/m².
R$ 7.684,98/m² × 181 m² = R$ 1.390.520 (faixa de negociação ±15%: R$ 1.181.942 a R$ 1.599.098).
Limitação: não capta características próprias da cobertura (terraço descoberto, piscina privativa, vista, exclusividade), que podem valorizar ou desvalorizar o imóvel em relação à unidade padrão. Não há intervalo de confiança próprio: a precisão é a da planta base.
Confiança: alta — nível-base herdado da planta base “Apartamento tipo de 3 quartos (1 a 2 suítes) + gabinete” (alta): estimada a partir dela e confirmada por venda desta planta no prédio a até 10%; nenhum fator de risco
Estimativa automatizada inspirada no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (ABNT NBR 14653-2), calculada sobre preços de oferta. Não é laudo de avaliação nem Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) e não substitui vistoria nem avaliação assinada por profissional habilitado.
🌍 Contexto macro — mercado nacional (IVG-R / Banco Central)
Imóveis financiados no Brasil: +5.28% em 12 meses
Inflação no período (IPCA): +4.44% → Ganho real de +0.8%
Inflação no período (IPCA): +4.44% → Ganho real de +0.8%
Referência: julho/2026 · Índice nacional, não específico do imóvel ou do bairro · Fonte: Banco Central do Brasil (SGS 21340 e 433)
Auditoria de precificação e mercado
Preço de referência (ITBI) dentro da faixa anunciada para a tipologia observada.
Preço
Dentro da faixa
Liquidez
Amostra robusta
A divergência pontual entre a mediana fiscal de transações registradas em escritura no ITBI oficial e o valor médio dos anúncios ativos expressa a margem ordinária de negociação e a expectativa de margem praticada pelos proprietários nos portais imobiliários. Em cenário macroeconômico nacional, o IVG-R mensurado pelo Banco Central apontou variação de 5,28% em 12 meses até julho de 2026, contra inflação acumulada do IPCA de 4,44% no mesmo período.
⚠️ Atenção: ITBI (transação registrada) e anúncios ativos não são bases diretamente equivalentes.
Síntese para decisão
O que os dados deste dossiê indicam — não é recomendação de compra ou venda.
✅ Oportunidade
- Valor com confiança alta: 5 vendas da planta no próprio prédio (ITBI).
- m² de Varjota 11% acima de Fortaleza no mesmo perfil de imóvel (7º de 40 bairros, vendas registradas no ITBI).
- Caminhabilidade 99/100 (Excelente a pé): serviços do dia a dia a pé.
⚠️ Ponto de atenção
- Área, quartos ou vagas de alguma planta foram sugeridos por IA e não conferidos — a estimativa depende deles.
📋 Próxima diligência
- Pedir a matrícula atualizada no cartório e conferir proprietário, área e ônus (penhora, hipoteca, usufruto) — como pedir, logo abaixo.
- Pedir ao condomínio a declaração de débitos, o valor atual da taxa e se há obras ou rateios previstos.
- Visitar a unidade: estado de conservação, reformas, posição solar e vagas escrituradas.
Como esta síntese é montada
- Oportunidade: só entra o que passa num limite fixo — estimativa com confiança alta em todas as plantas; m² do bairro pelo menos 5% acima da cidade no mesmo perfil (card do ITBI); yield bruto observado nos anúncios de pelo menos 6% a.a.; caminhabilidade de 80/100 ou mais.
- Ponto de atenção: planta sem estimativa; os motivos que baixam a confiança da planta menos segura; preço anunciado do próprio imóvel acima da faixa de negociação; dados de planta sugeridos por IA; anúncios de coleta anterior.
- Próxima diligência: lista fixa por tipo de imóvel (apartamento, casa ou, sem o tipo no cadastro do IPTU, uma lista geral), não depende dos dados.
- No máximo 3 itens por coluna. Nenhum texto deste card é escrito pela IA.
Antes de fechar: a matrícula
Este dossiê usa as vendas registradas no ITBI do prédio e da região. A matrícula é a certidão do cartório com a história desta unidade: quem é o dono, a área, as dívidas que pesam sobre ela e por quanto foi vendida antes. É o documento que o tabelião exige na escritura (com no máximo 30 dias).
🔎 Como pedir pela internet
- Peça ao vendedor ou ao corretor o número da matrícula e o cartório de registro de imóveis — estão na escritura de compra dele.
- No site oficial dos cartórios (registradores.onr.org.br), escolha Certidão Digital, o estado, o cartório e informe o número. Sem o número, a Pesquisa de Bens do mesmo site localiza os imóveis pelo CPF do proprietário.
- Só para olhar antes de decidir, a Visualização de Matrícula custa cerca de um terço da certidão e fica disponível por 24 horas. Para a escritura, peça a certidão.
- Qualquer pessoa pode pedir — o registro de imóveis é público. Paga-se a taxa do cartório e a certidão chega por e-mail, em geral em poucos dias úteis.
✅ O que conferir
- Proprietário: quem vende precisa ser quem está na matrícula — todos os titulares (e o cônjuge, se for o caso) assinam.
- Ônus: hipoteca, penhora, alienação fiduciária (imóvel ainda financiado), usufruto ou indisponibilidade. Qualquer um deles precisa ser resolvido antes ou na escritura.
- Valor das vendas anteriores: cada venda registrada traz o valor da transmissão (base do ITBI) — compare com a faixa estimada deste dossiê.
- Área privativa igual à do anúncio e à do IPTU deste dossiê.
- Vagas: se a garagem tem matrícula própria, ela precisa entrar na compra.
Orientação geral, não substitui a análise de um advogado ou do tabelião. Além da matrícula, peça as certidões do vendedor (protestos, ações e débitos trabalhistas) e a certidão negativa de débitos de IPTU.
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Dossiê coletado e processado em: 01/11/2026 às 20:15:36
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