Escritura × mercado: quanto o ITBI fica abaixo do preço real

1. Ligamos 2.478 anúncios de venda de apartamentos (base própria do SmartRS, últimos 180 dias) ao prédio de cada um no cadastro do IPTU — pelo endereço ou, sem número, pela localização do anúncio.
2. Em cada prédio com pelo menos 2 anúncios e 2 escrituras nos últimos 36 meses, juntamos as 5.331 escrituras do ITBI (compra e venda, até fev/2026), corrigidas pelo IVG-R do Banco Central até hoje.
3. Levamos anúncios e escrituras ao mesmo tamanho de apartamento (fator de área, o mesmo da estimativa) e comparamos as medianas: anúncios × 0,90 ÷ escrituras.

Anúncios repetidos (mesma área e preço) contam uma vez só. Só números agregados — nenhum prédio ou venda é identificado nesta página.

Na venda financiada pelo SFH, o banco avalia o imóvel antes de liberar o crédito — e o valor declarado fica perto do mercado. Na venda sem financiamento, não há essa conferência.

• Venda financiada pelo SFH: escritura cerca de 4% abaixo do mercado.
• Venda sem financiamento: cerca de 13% abaixo.

Comparando as duas formas dentro do mesmo prédio (229 prédios com vendas dos dois tipos), a escritura sem financiamento fica de 4% a 7% abaixo da financiada — a diferença é maior nos prédios mais novos.

• Prédios de 2005 em diante: escritura de 6% a 10% abaixo do mercado — os dois andam juntos.
• Prédios anteriores a 2005: de cerca de 30% a mais de 30% abaixo, com a maior distância nos de 1990 a 2004.

Nos prédios de 1990 a 2004 a distância aparece até nas vendas financiadas. Ali o preço pedido parece se afastar mais do preço fechado (desconto de negociação maior que 10%, ou unidades reformadas nos anúncios), não só a escritura declarada abaixo.

Bairros com 10 ou mais prédios na amostra. A diferença entre bairros acompanha a idade dos prédios: onde há mais prédios dos anos 1990 (Meireles, Papicu), a distância é maior.

Em Recife o ITBI é diferente: a prefeitura publica o valor de avaliação do imóvel (não o declarado pelas partes) e só a área construída, que inclui a parte das áreas comuns. Fizemos a mesma medição em 154 prédios (934 anúncios, outubro de 2026), levando a área do ITBI à área útil dos anúncios no próprio prédio.

Na área útil, a escritura de Recife fica em linha com o mercado: o valor de avaliação não tem a subdeclaração de Fortaleza, e a venda à vista ficou só um pouco abaixo da financiada no mesmo prédio (135 prédios). Quase toda a diferença para os portais vem da área — a construída, com as áreas comuns, é bem maior que a útil, e mais ainda nos prédios novos — e do desconto de negociação. Nos prédios anteriores a 1990, a escritura fica um pouco abaixo do mercado.

Porto Alegre também publica o valor de avaliação da prefeitura, e a área privativa da escritura — a mesma natureza da área dos anúncios. Na mesma medição, em 99 prédios (1.144 anúncios, outubro de 2026), a área da escritura ficou igual à dos anúncios e o valor ficou em linha com o mercado, em prédios novos e antigos. A diferença para os portais vem do desconto de negociação e de as vendas incluírem muitos prédios mais antigos.

Belo Horizonte publica os dois valores de cada venda: o declarado pelas partes e a base de cálculo avaliada pela prefeitura. O SmartRS usa a base de cálculo. A área da escritura é a área construída da unidade, com a parte das áreas comuns — a mesma do cadastro do IPTU —, maior que a área dos anúncios, e por isso a área útil é estimada pelo fator do próprio prédio ou do padrão, da idade e do tamanho da planta — e, no padrão P4, do porte do condomínio (a planta compacta e o condomínio grande têm menos área comum por unidade). Na mesma medição, em 167 prédios (2.706 anúncios, outubro de 2026), a base de cálculo ficou em linha com o mercado; só nos prédios construídos até 1989 ficou um pouco abaixo, e essas vendas são ajustadas no cálculo. O arquivo da prefeitura não informa financiamento.

• Venda sem financiamento ajustada. No cálculo do valor de apartamentos em Fortaleza, a escritura sem financiamento é levada ao nível da financiada. Os cards de escritura continuam mostrando o valor declarado.
• Recife calibrado. A área útil vem da unidade no cadastro do IPTU ou é estimada a partir da área construída, com o fator do próprio prédio ou da idade; sem ajuste de financiamento; vendas de prédios antigos ajustadas.
• Porto Alegre sem ajuste. Valor de avaliação e área privativa da escritura entram como vêm; a vaga paga em guia separada, no mesmo dia e prédio, entra no valor do apartamento.
• Belo Horizonte calibrado. Entra a base de cálculo avaliada pela prefeitura; a área útil é estimada a partir da área construída pelo fator do próprio prédio, quando há anúncios dele, ou do padrão, da idade e do tamanho da planta (e do porte do condomínio, no padrão P4); vendas de prédios até 1989 ajustadas; sem ajuste de financiamento.
• Poucas vendas, peso menor. Como a distância entre anúncios e escrituras varia muito de um prédio para outro, as vendas do próprio prédio só pesam mais que os anúncios quando há várias da mesma planta.
• Três referências quando divergem. Na análise de um anúncio, se as vendas do prédio e os anúncios comparáveis ficam muito distantes, o dossiê mostra o anúncio contra as três referências — vendas do prédio, estimativa SmartRS e anúncios — em vez de um veredito único.

As regras completas estão em Precisão e metodologia.

• O “mercado” é o preço pedido com um desconto fixo de 10%; o desconto real varia de imóvel para imóvel.
• Anúncios e escrituras do mesmo prédio podem ser de unidades diferentes (andar, vista, reforma).
• Parte dos anúncios foi ligada ao prédio pela localização, menos precisa que o endereço.
• A medição é refeita conforme a base de anúncios cresce; os números desta página mudam com ela.