Precisão e metodologia

Cada regra do SmartRS é testada contra vendas reais antes de entrar no dossiê. Os testes estimam cada venda registrada como se ela fosse o imóvel avaliado, usando só as outras vendas e anúncios, e comparam o valor estimado com o preço de fato registrado. Alguns resultados:

• Casas pelo valor do terreno (Fortaleza): erro mediano de 17% a 19% em 4.096 vendas de casas; 74% das vendas reais ficaram dentro da faixa de negociação mostrada no dossiê (67% nas casas de proporção atípica, que têm faixa mais larga). No Papicu, o mesmo método errou 9%, contra 18% estimando pela área construída.
• Escritura × mercado (Fortaleza): medição prédio a prédio, repetida em duas rodadas (341 e 268 prédios) com os mesmos resultados, que mostrou quanto o valor declarado no ITBI fica abaixo do mercado conforme a idade do prédio e a forma de pagamento.
• Recife: calibração em 160 prédios e 1.807 anúncios; depois dela, o valor do ITBI ficou em linha com o mercado no mesmo prédio — confirmado na rodada de outubro, com 154 prédios.
• Porto Alegre: medição em 99 prédios e 1.144 anúncios antes de entrar no SmartRS: o valor do ITBI ficou em linha com o mercado no mesmo prédio, em todas as idades de prédio, e a área da escritura igual à dos anúncios — sem nenhum ajuste.
• Belo Horizonte: medição em 167 prédios e 2.706 anúncios antes de entrar no SmartRS: a base de cálculo do ITBI ficou em linha com o mercado no mesmo prédio, exceto nos prédios até 1989; a área da escritura é a construída com a parte comum, e o fator para a área útil depende mais do padrão de acabamento do que da idade.

Quando um teste mostra que uma regra erra mais do que outra, a regra muda — e esta página e a memória de cálculo dos dossiês mudam junto.

Localização e entorno (mapa, Street View, comércio e serviços próximos, qualidade do ar) vêm do Google. A caminhabilidade e o índice vocacional contam os estabelecimentos na área que se alcança a pé em 15 minutos (Mapbox, seguindo as ruas). A caminhabilidade soma o que se usa no dia a dia (restaurante, café e padaria; mercado e comércio; farmácia e academia; escola; clínica e hospital; escritórios não entram) e compara esse total com uma grade de pontos espalhados pela mesma cidade, medidos do mesmo jeito: a nota de 0 a 100 é a parcela desses pontos que o endereço empata ou supera. Em cidades que ainda não têm essa grade, a nota sai de uma escala contínua pelo número de estabelecimentos, e o dossiê informa qual das duas foi usada. O índice vocacional mostra, para cada categoria (gastronomia, saúde, comércio, educação, corporativo), o número de estabelecimentos nessa área (cada consultório ou loja conta como um) e a densidade de 1 a 100: a posição desse número entre pontos da mesma cidade medidos do mesmo jeito. O número sai em qualquer cidade; a densidade precisa de pelo menos 30 pontos na base da cidade e, até lá, aparece em calibração. Esses números dizem quanto há de cada serviço perto do imóvel, não a fama ou a vocação do bairro. Para ilustrar, o texto da análise cita até 3 locais bem avaliados por categoria (nota 4,3 ou mais e pelo menos 50 avaliações no Google, a até 1 km), que não entram na contagem nem na densidade. Os textos do dossiê são redigidos com apoio de inteligência artificial, mas nenhum número de valor é calculado pela IA: estimativas, faixas, medianas e cap rate são calculados pelo sistema e inseridos depois do texto, para a IA não alterá-los. A única exceção é o painel de pesquisa web descrito abaixo, que não entra na estimativa.

Dados oficiais (ITBI e IPTU) hoje cobrem Fortaleza/CE, Recife/PE, Porto Alegre/RS e Belo Horizonte/MG. Em outras cidades o dossiê usa anúncios e pesquisa, sem a validação pelas escrituras. Quando a coleta não traz nenhum anúncio de venda, o painel de mercado mostra os valores da pesquisa web feita pela IA, marcados como “pesquisa web” e com as fontes listadas; esses valores não entram na estimativa de valor, que nesse caso não é calculada.

O mesmo imóvel tem três preços diferentes — e é normal que sejam diferentes:

Por isso o preço do m² nas nossas páginas de bairro (escrituras) fica abaixo do que você vê nos portais e em ferramentas que usam anúncios. Cada dossiê mostra os três números lado a lado, com a memória de cálculo de cada um. Quanto a escritura fica abaixo do mercado? Medimos prédio a prédio em Fortaleza: Escritura × mercado.

É o método comparativo (comparar com imóveis parecidos), em seis passos:

1. Identificação no cadastro (match fiscal). O endereço é casado com o IPTU para achar o lote, as plantas oficiais do prédio (área privativa) e o perfil — ano e padrão de construção. O dossiê informa se o match é alto, médio ou se o imóvel não foi encontrado. Quando o cadastro não tem número de porta, o lote pode ser localizado pela coordenada, sempre com aviso e confirmação na ficha.
2. Coleta de anúncios. Na rua do imóvel e, quando há poucos, também no bairro. Coletas recentes da mesma rua e tipo são reaproveitadas por alguns dias. Se a coleta do dia falha (portal fora do ar ou limite do serviço de coleta), o dossiê usa a última coleta da mesma rua ou os anúncios do mesmo bairro e tipo já coletados pelo SmartRS nos últimos meses — sempre com aviso no dossiê, a data dos anúncios e a confiança um nível abaixo. Sem nenhum dos dois, o dossiê sai sem estimativa. Dossiê sem estimativa de valor, por qualquer motivo, não consome crédito.
3. Limpeza. Saem anúncios repetidos (o mesmo imóvel em mais de um portal ou com outro código), preços incompatíveis com venda (prováveis aluguéis ou erros de digitação) e valores extremos, por critérios estatísticos — com amostra pequena, o anúncio fora do padrão fica sinalizado em vez de excluído. Os anúncios do próprio prédio passam por essa limpeza à parte, para não serem descartados quando o prédio vale mais (ou menos) que a rua. Na análise de um anúncio, ele fica fora dos comparáveis (usá-lo seria circular), assim como as repetições dele.
4. Semelhança. Primeiro o tipo: casa com casas, apartamento com apartamentos e loja, sala ou galpão só com imóveis comerciais — para esses, quando a coleta traz poucos anúncios comerciais, entram também os do mesmo bairro já coletados pelo SmartRS nos últimos 90 dias, informados na memória de cálculo. Loja e casa no mesmo lote, sem prédio, são avaliadas juntas, como um imóvel só: pela área construída somada do cadastro do IPTU, comparadas com imóveis comerciais fora de prédio (sem salas, lojas de galeria ou shopping) e com as escrituras de imóveis comerciais em lote próprio. Dentro do tipo, os comparáveis são escolhidos por quartos, vagas e área; se faltar amostra, os critérios são relaxados em etapas, sempre informado. Anúncios de prédios com o mesmo perfil no cadastro do IPTU (idade e padrão construtivo parecidos) pesam mais. Os anúncios do próprio condomínio vêm primeiro, identificados pelo nome, pelo endereço ou pela localização — quando o nome do condomínio é o nome do bairro, ele não identifica nada, e valem o endereço e a proximidade. Coberturas e gardens são comparados com outras coberturas e gardens, e as plantas padrão com apartamentos padrão (só sem nenhum apartamento padrão comparável, em qualquer perfil, a planta padrão é comparada com todas as unidades) — quando a ficha tem cobertura, a coleta busca também as coberturas à venda do bairro e, se o portal bloquear essa busca, usa as coberturas do bairro já coletadas pelo SmartRS nos últimos 90 dias, informado na memória de cálculo. Sem coberturas comparáveis de prédios parecidos, a estimativa deriva do R$/m² da planta padrão do mesmo prédio (da ficha ou, se só a cobertura foi marcada, do cadastro do IPTU); nessa derivação, uma venda registrada da própria cobertura já entra no cálculo, porque é a única observação direta do que a cobertura vale a mais. Em casas não há essa separação: uma casa marcada como duplex ou cobertura é comparada com as casas da amostra, com aviso na memória de cálculo.
5. Homogeneização. Cada anúncio vira um R$/m² comparável: desconto de negociação de 10% sobre o preço pedido e ajuste pela diferença de área — imóveis maiores costumam ter R$/m² menor.
6. Vendas registradas. As vendas do próprio prédio (ITBI, corrigidas pelo IVG-R) têm prioridade sobre as do entorno e entram na conta junto com os anúncios — com mais peso quando há várias vendas da mesma planta, porque são preço fechado. Em Fortaleza, a venda sem financiamento é levada ao nível da financiada pelo SFH, que passa pela avaliação do banco (medição em 276 prédios, comparando as duas formas dentro do mesmo prédio); em Recife e Porto Alegre não há esse ajuste (veja Recife e Porto Alegre). Os cards de escritura mostram sempre o valor registrado. Quando a planta tem várias vendas no último ano, só as recentes entram — as antigas (em prédio novo, muitas vezes as da construtora no lançamento) ficam de fora, para o valor refletir o mercado atual. Quando todas as vendas da planta são antigas e o prédio tem várias vendas no último ano, de outras plantas, entram essas vendas recentes, ajustadas pela área. Quando a planta tem várias vendas e os anúncios comparáveis ficam muito abaixo delas, os anúncios são de outro perfil e ficam só como referência, com confiança média: no lugar deles entram os anúncios de venda do próprio prédio, quando há; sem eles, o valor sai só das vendas da planta. Com vendas suficientes da planta e sem anúncios comparáveis, a estimativa sai só das vendas do prédio. Com pouquíssimos anúncios comparáveis, as vendas do prédio pesam mais que eles; se um desses anúncios é do próprio prédio, só ele entra — um anúncio de outro prédio pesaria tanto quanto o do prédio. Casa em condomínio horizontal é casa: compara com casas, e as vendas registradas do próprio condomínio entram na conta junto com os anúncios, cada uma ajustada ao tamanho da casa; com uma só venda, ela fica como referência na memória de cálculo. Casas antigas são avaliadas pelo valor do terreno, com as vendas de casas do mesmo padrão e idade, ajustadas pela localização de cada bairro; sem anúncios de casas parecidas, a casa sai só pelo terreno quando a amostra é do entorno do imóvel ou de bairros de valor parecido. Veja Escritura × mercado.
7. Vendas do entorno. Sem vendas suficientes no prédio, entram as vendas de apartamentos do mesmo padrão e idade nas proximidades; com poucos anúncios de prédio de perfil conhecido, a estimativa sai só delas. Se o valor pelo entorno ficar muito longe das vendas do próprio prédio, o entorno não representa aquele prédio e sai do cálculo.
8. Aluguel estimado. Cada planta recebe também uma estimativa do aluguel mensal, pelo mesmo método comparativo aplicado aos anúncios de locação coletados: mesma limpeza, mesmo perfil do prédio pelo cadastro, mesmas camadas de proximidade e o mesmo ajuste pela área, sem desconto de negociação (é o aluguel pedido). O aluguel tem regras próprias, medidas em centenas de plantas e conferidas em dez endereços antes de valer: anúncios com o mesmo número de quartos vêm primeiro, porque no aluguel a unidade menor tem R$/m² bem maior; quando já há amostra de tamanho parecido, ela não é misturada com unidades bem menores ou maiores; o anúncio de aluguel do próprio prédio pesa mais, salvo quando destoa dos demais; flats, aluguel de temporada e imóveis mobiliados ficam fora, inclusive os prédios de flats; cobertura sem aluguel de cobertura comparável fica sem aluguel estimado. É o aluguel da unidade como está no cadastro, sem móveis. O grau de confiança segue a mesma escada da venda, e a memória de cálculo lista os anúncios usados e os excluídos.

O resultado é o valor central de cada planta, com a faixa em volta: o intervalo de confiança de 80% da amostra e o campo de arbítrio de ±15% (em casas avaliadas pelo terreno, ±30%, ou ±35% quando a proporção entre lote e área construída foge do típico). Cada dossiê mostra, planta a planta, os anúncios e vendas usados, os excluídos e o motivo.

Análise de um anúncio. Aceita links do VivaReal, do ZAP Imóveis e do OLX. No OLX, o SmartRS procura o próprio anúncio no portal (pelo texto do link, conferindo o código) para preencher preço, área, quartos e vagas; a área vem da descrição quando ela é mais precisa que o campo do portal. O que não vier é digitado, e tudo é conferido antes de gerar. Se o corretor corrige o preço ou a área lidos do anúncio, o dossiê mostra os dois valores: o veredito usa o informado, e uma segunda linha compara o anúncio como está no portal. O anúncio analisado não entra entre os comparáveis, nem as repetições dele em outros portais. O preço pedido é comparado com o valor estimado da planta e, quando há, com o que pedem outros anúncios da mesma planta no próprio prédio. Se a estimativa da planta tem confiança baixa, o veredito avisa: o percentual vale como ordem de grandeza. Quando as vendas do prédio no ITBI e os anúncios comparáveis ficam muito distantes, o dossiê não dá um veredito único: mostra o anúncio contra as três referências (vendas do prédio, estimativa SmartRS e anúncios comparáveis). O valor declarado na escritura pode ficar abaixo do preço negociado — medimos essa diferença prédio a prédio em Fortaleza, Recife e Porto Alegre.

O ITBI de Recife não tem a mesma natureza do de Fortaleza, e por isso foi calibrado antes de entrar no SmartRS (outubro de 2026): comparamos, no mesmo prédio, os anúncios de venda com as vendas registradas no ITBI nos últimos 36 meses — 160 prédios, 1.807 anúncios.

• Área. O ITBI de Recife traz só a área construída da unidade, com a parte das áreas comuns (garagem, lazer, circulação) — bem maior que a área útil dos anúncios, e mais ainda nos prédios novos. Para chegar à área útil, usamos a área da própria unidade no cadastro do IPTU, quando ela é a da unidade; sem ela, um fator medido no próprio prédio com os anúncios dele na base do SmartRS (recalculado todo mês); e, sem anúncios, um fator pela idade do prédio, calibrado nessa medição. Cada dossiê mostra qual caminho foi usado.
• Valor. Recife publica o valor de avaliação da prefeitura, não o valor declarado pelas partes. Na área útil, ele ficou em linha com o mercado no mesmo prédio — por isso não há ajuste de financiamento. Nos prédios mais antigos, em que o valor ficou abaixo do mercado, as vendas recebem um ajuste.
• Páginas de preço do m². Em Recife, o R$/m² é o valor de avaliação ÷ área útil (apartamentos) ou área construída (casas), com as mesmas regras do índice por bairro de Fortaleza. Não há o filtro de valor abaixo do venal, porque a prefeitura não publica o valor venal da unidade vendida.

Antes de entrar no SmartRS (outubro de 2026), o ITBI de Porto Alegre passou pela mesma medição de Recife: anúncios de venda × vendas registradas no mesmo prédio nos últimos 36 meses — 99 prédios, 1.144 anúncios.

• Área. O ITBI de Porto Alegre traz a área privativa da escritura, a mesma natureza da área dos anúncios — e ficou igual a ela no mesmo prédio. Não há ajuste de área.
• Valor. Porto Alegre publica o valor de avaliação da prefeitura (base de cálculo do imposto), não o declarado pelas partes. Ficou em linha com o mercado no mesmo prédio, em todas as idades de prédio — as vendas entram sem ajuste. Só entram guias pagas e transmissões do imóvel inteiro; quando a vaga de garagem foi paga em guia separada, no mesmo dia e prédio, o valor dela é somado ao do apartamento.
• Cadastro. O IPTU de Porto Alegre não traz a área privativa, o ano nem o padrão de acabamento. A área privativa de cada unidade vem da escritura da própria unidade ou de outra da mesma planta no prédio; sem vendas no prédio, é estimada pela área construída. O ano do prédio vem das escrituras, e a comparação com o entorno e com os anúncios é feita pela idade do prédio, sem o padrão.
• Localização. As escrituras e o cadastro não trazem coordenada: cada prédio é localizado pela numeração do trecho de rua nos eixos de logradouros da prefeitura.

Antes de entrar no SmartRS (outubro de 2026), o ITBI de Belo Horizonte passou pela mesma medição: anúncios de venda × vendas registradas no mesmo prédio nos últimos 36 meses — 167 prédios, 2.706 anúncios.

• Valor. Belo Horizonte publica o valor declarado pelas partes e a base de cálculo avaliada pela prefeitura. O SmartRS usa a base de cálculo, que ficou em linha com o mercado no mesmo prédio; só nos prédios construídos até 1989 ficou um pouco abaixo, e essas vendas são ajustadas no cálculo. O arquivo não informa financiamento, então não há ajuste por forma de pagamento.
• Área. A escritura e o cadastro do IPTU trazem a área construída da unidade, com a parte das áreas comuns — a mesma nos dois, maior que a área dos anúncios. A área útil é estimada: pelo fator do próprio prédio, quando há anúncios dele na base do SmartRS, ou pelo fator do padrão de acabamento e da idade do prédio, medido contra os anúncios. O fator depende mais do padrão do que da idade: prédios de padrão alto, com garagem e lazer, têm mais área comum que prédios populares.
• Cadastro. O cadastro do IPTU de Belo Horizonte traz todas as unidades de cada lote, com área construída, padrão e fração ideal, mas não o ano de construção nem o número do apartamento. O ano do prédio vem das escrituras; cada venda é ligada ao lote pelo endereço e à planta pela fração ideal.
• Localização. Cada prédio é localizado pelo centro do seu lote no cadastro; sem lote, pelo ponto do número na base de endereços da prefeitura.

Cada planta recebe alta, média ou baixa, com o motivo escrito no dossiê:

• Alta: várias vendas da própria planta no prédio somadas a anúncios comparáveis, ou muitos anúncios do mesmo prédio ou de prédios do mesmo perfil, com pouca dispersão.
• Média: o valor se apoia numa fonte só ou em amostra menor — só as vendas do prédio, poucas vendas da planta, vendas do entorno com poucos anúncios parecidos, ou planta estimada a partir de outra planta do prédio.
• Baixa: amostra mínima ou muito dispersa, ou casa avaliada só pelo terreno, sem anúncios de casas comparáveis para conferir.

Cada fator de risco desce um nível: anúncios muito dispersos ou muito longe das vendas do entorno, valor sensível a um anúncio extremo, área sugerida por IA e não conferida, área informada na ficha fora das unidades que o cadastro do IPTU registra no endereço (pode ser ampliação não averbada — o dossiê avisa e pede a matrícula; onde o cadastro estima a área útil a partir da construída, como em Recife e Belo Horizonte, uma área entre as duas é plausível e não baixa o nível), venda do próprio prédio distante da estimativa, anúncios de uma coleta anterior já com algumas semanas (uma coleta recente substituta não baixa o nível: o preço pedido quase não muda nesse prazo, e o dossiê avisa de todo modo).

Bairros e situações conhecidas por distorcer o preço (como casas na região mais verticalizada do Meireles e da Aldeota) recebem aviso específico.

O cap rate bruto é o aluguel anual ÷ preço de venda, em R$/m², sobre preços de anúncio. O lado do aluguel é o aluguel estimado da planta de referência do dossiê (veja como o dossiê estima o valor): o mesmo número que aparece na tabela de plantas e no painel de mercado, porque o dossiê não mostra dois aluguéis para o mesmo imóvel. O lado da venda sai do grupo mais parecido com o imóvel que tiver amostra, sempre com área parecida com a da planta: mesmo prédio (quando o aluguel da planta veio de anúncios do próprio prédio e o prédio não tem anúncios de venda suficientes, a venda vem das vendas registradas no ITBI do próprio prédio, na mesma faixa de área e corrigidas — em Recife e Porto Alegre, onde o ITBI é a avaliação da prefeitura) → mesmo perfil no IPTU → perfil ampliado → proximidade (mesma rua ou vizinhança) → todos os anúncios. Usamos medianas, e os anúncios do próprio prédio passam pela limpeza de extremos à parte, para não serem descartados quando o prédio vale mais (ou menos) que a rua. Cap rate observado fora da faixa plausível não é usado — em geral é venda de imóveis de outro porte; a memória de cálculo mostra o número descartado. Quando a planta não tem aluguel estimado, ou o observado foi descartado, o dossiê usa o cap rate observado em outros dossiês da região ou, em último caso, uma premissa por tipo de imóvel — sempre identificado como estimado.

As páginas de preço do m² por bairro (Fortaleza, Recife e Porto Alegre) usam só as escrituras (ITBI):

• Valor de referência e ranking: mediana do R$/m² dos últimos 12 meses, comparando cada venda com vendas da cidade de prédios da mesma idade (um bairro não parece mais caro só por ter prédios novos), corrigida pelo IVG-R.
• Variação: cada venda comparada com vendas da cidade de mesma idade e padrão, em valores nominais (base 100). Só dizemos que um bairro subiu mais ou menos que a cidade quando a diferença passa da margem de erro (95% de confiança).
• Amostra: limite de vendas por prédio (para um lançamento não distorcer o bairro); página própria com 30 ou mais vendas em 12 meses.
• Idade das vendas: a página do bairro mostra quantas das vendas de apartamentos dos últimos 12 meses (todas, sem o limite por prédio) foram de prédios de até 10 anos, ao lado da cidade. Bairro de muitos lançamentos tende a aparecer abaixo dos portais, que anunciam sobretudo prédios novos, porque o valor de referência compara prédios da mesma idade.
• Filtros: só compra e venda residencial; sem programa habitacional, transmissões atípicas, valores abaixo de R$ 10 mil ou abaixo de 95% do valor venal.

Prédios com 3 ou mais vendas de apartamento em 36 meses e ruas com 5 ou mais têm página própria. Para proteger os dados de cada venda, essas páginas mostram só números agregados: a faixa do R$/m² (mediana ± 5%, arredondada a R$ 500), o número de vendas, o mês da última venda (sem o valor) e a posição frente ao bairro e à cidade (de 5 em 5 pontos, só com 20 ou mais vendas de referência). A venda a venda, o valor de cada planta e a mediana exata ficam no dossiê.

• ITBI: recarregado todo mês (dia 5). A prefeitura publica as vendas com alguns meses de atraso — cada página informa até quando vão os dados.
• IPTU de Recife e de Porto Alegre: recarregado uma vez por ano, quando a prefeitura publica o cadastro do novo exercício.Cadastro de Belo Horizonte: publicado todo mês pela prefeitura e recarregado junto com o ITBI.
• Índice por bairro e páginas de prédio/rua: recalculados todo mês, logo depois do ITBI.
• Anúncios: coletados ao vivo quando o dossiê é gerado (ou atualizado), reaproveitados por até 15 dias na mesma rua e tipo. Quando a coleta falha, a base de anúncios do SmartRS (últimos 90 dias, mesmo bairro e tipo) entra no lugar, com aviso. A seção “Base deste dossiê”, no resumo, mostra de quando são os anúncios usados.
• IVG-R: atualizado conforme a publicação do Banco Central.

• Não é laudo de avaliação (PTAM ou NBR 14653) nem substitui vistoria: as estimativas são estatísticas, de caráter informativo, sem visita ao imóvel. Estado de conservação, reforma, vista, andar e mobília não são vistos.
• Em Fortaleza, o valor declarado no ITBI pode estar abaixo do valor real; em Recife, a área útil de parte das vendas é estimada; em Porto Alegre, a área privativa das unidades sem escritura no prédio é estimada, e a prefeitura publica as vendas com alguns meses de atraso; em Belo Horizonte, a área útil de todas as vendas e unidades é estimada a partir da área construída. Anúncios são preço pedido, não preço fechado.
• Quartos, suítes e vagas da ficha vêm de pesquisa por IA e podem conter erros — por isso pedimos a conferência antes de gerar.
• Vagas de garagem do cadastro do IPTU não são confiáveis e não são usadas.
• Quando a amostra é pequena, o dossiê diz isso e a confiança cai — preferimos mostrar uma faixa larga a um número falso.

Não guardamos nem mostramos nome de comprador, vendedor ou anunciante. Os dados do ITBI e do IPTU são dados abertos da prefeitura, sem identificação de pessoas. Nas páginas públicas, só números agregados. Detalhes em Política de Privacidade.

Cadastros públicos têm erros: endereço trocado, prédio sem número, área digitada errada, bairro diferente entre o portal e a prefeitura. Por isso:

• Em toda página de preço há o botão “Reportar dado”. Cada reporte vira uma tarefa de revisão da equipe.
• No dossiê, você confere e corrige as plantas antes de gerar, e pode escolher o registro certo do IPTU quando há mais de um.
• Os textos dos bairros são escritos com apoio de IA a partir dos números do índice; a primeira versão de cada um é revisada pela equipe, e nos meses seguintes os que trazem algum alerta voltam para revisão.

Dúvidas sobre um número? Fale com a gente.