Preço do m² no bairro São João Batista
Belo Horizonte/MG · valores registrados nas escrituras (ITBI) · índice até ago/2026. A prefeitura publica as vendas com alguns meses de atraso.
Apartamentos
O bairro São João Batista é uma área predominantemente residencial de Belo Horizonte. Em agosto de 2026, o valor de referência para o metro quadrado de apartamentos no bairro foi de R$ 4.966, com base em transações registradas em escritura. O bairro ocupa o 105º lugar entre 116 bairros da cidade. O valor está 27% abaixo de Belo Horizonte, comparando prédios da mesma idade. Nos últimos 12 meses, foram registradas 139 vendas de apartamentos na região.
Texto redigido com apoio de inteligência artificial a partir dos números do índice e revisado pela equipe SmartRS.
Poucas vendas deste tipo no bairro (139 em 12 meses): sem variação calculada — é preciso pelo menos 30.
139 vendas nos 12 meses até ago/2026. 27% abaixo de Belo Horizonte para prédios da mesma idade.
Das vendas registradas em 12 meses, 16% foram de prédios de 2016 em diante (Belo Horizonte: 36%). Os portais anunciam sobretudo prédios novos; o valor de referência acima compara prédios da mesma idade, por isso pode ficar abaixo do que se vê nos anúncios.
Bairros próximos no ranking
- 103ºDiamanteR$ 5.160/m²
- 104ºRio BrancoR$ 5.107/m²
- 105ºSão João BatistaR$ 4.966/m²
- 106ºSão GabrielR$ 4.934/m²
- 107ºCalifórniaR$ 4.811/m²
Casas
O bairro São João Batista é predominantemente residencial e fica na região de Venda Nova, em Belo Horizonte. Em ago/2026, o valor de referência das casas no bairro atingiu R$ 4.055 por metro quadrado, com base em vendas registradas em escritura. O local ficou em 22º lugar entre 30 bairros analisados. Esse patamar está 4% abaixo de Belo Horizonte, comparando casas da mesma idade. Nos últimos 12 meses, foram registradas 51 vendas de casas no bairro.
Texto redigido com apoio de inteligência artificial a partir dos números do índice e revisado pela equipe SmartRS.
Poucas vendas deste tipo no bairro (51 em 12 meses): sem variação calculada — é preciso pelo menos 30.
51 vendas nos 12 meses até ago/2026. 4% abaixo de Belo Horizonte para imóveis da mesma idade.
Bairros próximos no ranking
- 20ºTirolR$ 4.152/m²
- 21ºRenascençaR$ 4.148/m²
- 22ºSão João BatistaR$ 4.055/m²
- 23ºRio BrancoR$ 4.021/m²
- 24ºDiamanteR$ 3.873/m²
Os 3 preços do m² em São João Batista
O mesmo imóvel tem três preços: por quanto se vendeu, por quanto se pede e quanto vale.
Ruas e prédios do bairro São João Batista
Faixa do R$/m² por rua e por prédio, com as vendas em escritura dos últimos 36 meses.
Ruas (30)
- Rua Antônio Orlindo de Castro87 vendas
- Rua José Sanguinete82 vendas
- Rua João Samaha60 vendas
- Rua Santo Antônio53 vendas
- Rua Doutor Álvaro Camargos52 vendas
Prédios (38)
- Rua Santo Antônio, 80053 vendas
- Rua Antônio Orlindo de Castro, 36139 vendas
- Rua Antônio Orlindo de Castro, 44136 vendas
- Rua Augusto Franco, 65133 vendas
- Rua Antenor Perdigao, 17831 vendas
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Por que esses valores são menores que nos portais?
Estes números vêm das escrituras registradas na prefeitura (ITBI), não de anúncios. Em Belo Horizonte, o ITBI registra o valor de avaliação da prefeitura, que na medição do SmartRS ficou em linha com o preço fechado. A diferença para os portais vem de dois motivos: o preço de anúncio ainda não passou pela negociação; e as vendas incluem muitos imóveis mais antigos, que raramente aparecem em destaque nos portais.
Por isso, use esta página para comparar bairros e acompanhar a tendência. Para o valor de mercado de um imóvel específico, o dossiê do SmartRS cruza essas vendas com anúncios comparáveis e o cadastro oficial do imóvel.
Como calculamosVer detalhes
Fonte: transações de ITBI da Prefeitura de Belo Horizonte (dados abertos). Só compra e venda residencial; sem programa habitacional, transmissões atípicas, valores abaixo de R$ 10 mil.
R$/m²: base de cálculo do ITBI (avaliação da prefeitura) ÷ área útil, estimada a partir da área construída da unidade pelo fator do próprio prédio ou do padrão e da idade do prédio, calibrado pelo SmartRS contra os anúncios (apartamentos) ou área construída (casas).
Janela: cada mês usa as vendas dos 12 meses anteriores, com no máximo 5 vendas por prédio, para um lançamento com dezenas de vendas não distorcer o bairro.
Valor de referência e ranking: mediana do R$/m² ajustada pela idade do prédio (um bairro não parece mais caro só por ter prédios novos), com cada venda corrigida pelo IVG-R do Banco Central até o fim da janela.
Variação e gráfico: cada venda é comparada com vendas da cidade de mesma idade e padrão construtivo, para medir preço e não a troca do tipo de imóvel vendido. Valores nominais, em base 100.
Amostra: página própria e variação com pelo menos 30 vendas em 12 meses.
Idade das vendas: parcela das vendas de apartamentos da janela (todas, sem o limite por prédio) em prédios de até 10 anos. Mostra quanto o bairro depende de lançamentos — que dominam os anúncios dos portais.
Margem de erro: a mediana de uma amostra de vendas oscila de um ano para outro mesmo sem mudança de preço — quanto menos vendas, maior a oscilação. Calculamos a margem de cada bairro (95% de confiança, a partir da dispersão dos preços e do número de vendas) e só dizemos que um bairro subiu mais ou menos que a cidade quando a diferença passa dessa margem.
Textos dos bairros: redigidos por inteligência artificial a partir destes números (os valores citados são os do índice; o contexto geral do bairro vem do conhecimento da IA, sem pesquisa na web) e publicados só depois de revisados pela equipe SmartRS. Texto e números são do mesmo mês.
Os valores são estimativas estatísticas de caráter informativo e não substituem avaliação imobiliária assinada por profissional habilitado.
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O dossiê do SmartRS estima a faixa de valor de cada planta com vendas reais, anúncios comparáveis e o cadastro oficial — com memória de cálculo aberta, pronto para compartilhar.
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