Preço do m² no bairro Presidente Kennedy
Fortaleza/CE · valores registrados nas escrituras (ITBI) · índice até set/2026. A prefeitura publica as vendas com alguns meses de atraso.
Apartamentos
O Presidente Kennedy é um bairro predominantemente residencial em Fortaleza. Em set/2026, o valor de referência registrado em escritura para os apartamentos no bairro foi de R$ 4.029 por m². O resultado coloca a região em 16º lugar entre 57 bairros analisados na cidade. Esse patamar está 9% acima de Fortaleza, comparando prédios da mesma idade. Nos últimos 12 meses, ocorreram 85 vendas no local, com uma variação de preços que manteve um ritmo semelhante ao desempenho geral do município.
Texto redigido com apoio de inteligência artificial a partir dos números do índice e revisado pela equipe SmartRS.
Presidente Kennedy: +17,9% em 12 meses e +13,7% em 24 meses · Fortaleza: +6,5% e +11,6%. Em 12 meses, a diferença para Fortaleza está dentro da margem de erro (±15,1 p.p., com 85 vendas): não dá para afirmar que o bairro variou diferente da cidade.
85 vendas nos 12 meses até set/2026. 9% acima de Fortaleza para prédios da mesma idade.
Das vendas registradas em 12 meses, 72% foram de prédios de 2016 em diante (Fortaleza: 30%). Os portais anunciam sobretudo prédios novos; o valor de referência acima compara prédios da mesma idade, por isso pode ficar abaixo do que se vê nos anúncios.
Bairros próximos no ranking
- 14ºManuel Dias BrancoR$ 4.042/m²
- 15ºParquelândiaR$ 4.038/m²
- 16ºPresidente KennedyR$ 4.029/m²
- 17ºBenficaR$ 3.985/m²
- 18ºDionísio TorresR$ 3.980/m²
Casas
Poucas vendas deste tipo no bairro (14 em 12 meses): sem variação calculada — é preciso pelo menos 30.
14 vendas nos 12 meses até set/2026. 23% abaixo de Fortaleza para imóveis da mesma idade.
Os 3 preços do m² em Presidente Kennedy
O mesmo imóvel tem três preços: por quanto se vendeu, por quanto se pede e quanto vale.
Ruas e prédios do bairro Presidente Kennedy
Faixa do R$/m² por rua e por prédio, com as vendas em escritura dos últimos 36 meses.
Ruas (13)
- Rua Libaneses347 vendas
- Rua Luiz David de Souza219 vendas
- Avenida Cearenses175 vendas
- Rua Braz de Francesco75 vendas
- Avenida Hull67 vendas
Prédios (26)
- Jardino Passeio KennedyRua Libaneses, 197347 vendas
- Avenida Cearenses, 54175 vendas
- Bosque das AcáciasRua Luiz David de Souza, 10274 vendas
- Reserva das PalmeirasRua Luiz David de Souza, 6569 vendas
- Parque dos IpêsRua Luiz David de Souza, 7242 vendas
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Por que esses valores são menores que nos portais?
Estes números vêm das escrituras registradas na prefeitura (ITBI), não de anúncios. Eles costumam ficar abaixo dos preços pedidos nos portais por três motivos: o valor declarado no ITBI tende a ser menor que o negociado; o preço de anúncio ainda não passou pela negociação; e as vendas incluem muitos imóveis mais antigos, que raramente aparecem em destaque nos portais.
Por isso, use esta página para comparar bairros e acompanhar a tendência. Para o valor de mercado de um imóvel específico, o dossiê do SmartRS cruza essas vendas com anúncios comparáveis e o cadastro oficial do imóvel.
Como calculamosVer detalhes
Fonte: transações de ITBI da Prefeitura de Fortaleza (dados abertos). Só compra e venda residencial; sem programa habitacional, transmissões atípicas, valores abaixo de 95% do venal ou valores abaixo de R$ 10 mil.
R$/m²: valor declarado ÷ área privativa (apartamentos) ou área construída (casas).
Janela: cada mês usa as vendas dos 12 meses anteriores, com no máximo 5 vendas por prédio, para um lançamento com dezenas de vendas não distorcer o bairro.
Valor de referência e ranking: mediana do R$/m² ajustada pela idade do prédio (um bairro não parece mais caro só por ter prédios novos), com cada venda corrigida pelo IVG-R do Banco Central até o fim da janela.
Variação e gráfico: cada venda é comparada com vendas da cidade de mesma idade e padrão construtivo, para medir preço e não a troca do tipo de imóvel vendido. Valores nominais, em base 100.
Amostra: página própria e variação com pelo menos 30 vendas em 12 meses.
Idade das vendas: parcela das vendas de apartamentos da janela (todas, sem o limite por prédio) em prédios de até 10 anos. Mostra quanto o bairro depende de lançamentos — que dominam os anúncios dos portais.
Margem de erro: a mediana de uma amostra de vendas oscila de um ano para outro mesmo sem mudança de preço — quanto menos vendas, maior a oscilação. Calculamos a margem de cada bairro (95% de confiança, a partir da dispersão dos preços e do número de vendas) e só dizemos que um bairro subiu mais ou menos que a cidade quando a diferença passa dessa margem.
Textos dos bairros: redigidos por inteligência artificial a partir destes números (os valores citados são os do índice; o contexto geral do bairro vem do conhecimento da IA, sem pesquisa na web) e publicados só depois de revisados pela equipe SmartRS. Texto e números são do mesmo mês.
Os valores são estimativas estatísticas de caráter informativo e não substituem avaliação imobiliária assinada por profissional habilitado.
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O dossiê do SmartRS estima a faixa de valor de cada planta com vendas reais, anúncios comparáveis e o cadastro oficial — com memória de cálculo aberta, pronto para compartilhar.
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