Preço do m² no bairro São João
Porto Alegre/RS · valores registrados nas escrituras (ITBI) · índice até jun/2026. A prefeitura publica as vendas com alguns meses de atraso.
Apartamentos
O São João é um bairro tradicional da Zona Norte de Porto Alegre, mesclando áreas residenciais e comércio. Em jun/2026, o valor de referência dos apartamentos ficou em R$ 5.213 por metro quadrado, com base nas vendas registradas em escritura. O local ocupa o 27º lugar entre 61 bairros da capital, estando 3% abaixo do patamar de Porto Alegre ao comparar prédios da mesma idade. Nos últimos doze meses, o bairro teve alta de 5,3%, mantendo um ritmo alinhado ao da cidade. Em 24 meses, a valorização atinge 12,5%.
Texto redigido com apoio de inteligência artificial a partir dos números do índice e revisado pela equipe SmartRS.
São João: +5,3% em 12 meses e +12,5% em 24 meses · Porto Alegre: +4,0% e +7,1%. Em 12 meses, a diferença para Porto Alegre está dentro da margem de erro (±8,4 p.p., com 173 vendas): não dá para afirmar que o bairro variou diferente da cidade.
173 vendas nos 12 meses até jun/2026. Em linha com Porto Alegre para prédios da mesma idade.
Das vendas registradas em 12 meses, 10% foram de prédios de 2016 em diante (Porto Alegre: 31%). Os portais anunciam sobretudo prédios novos; o valor de referência acima compara prédios da mesma idade, por isso pode ficar abaixo do que se vê nos anúncios.
Bairros próximos no ranking
- 25ºTristezaR$ 5.274/m²
- 26ºJardim do SalsoR$ 5.226/m²
- 27ºSão JoãoR$ 5.213/m²
- 28ºFlorestaR$ 5.046/m²
- 29ºCristalR$ 5.006/m²
Casas
Poucas vendas deste tipo no bairro (15 em 12 meses): sem variação calculada — é preciso pelo menos 30.
15 vendas nos 12 meses até jun/2026. 12% abaixo de Porto Alegre para imóveis da mesma idade.
Os 3 preços do m² em São João
O mesmo imóvel tem três preços: por quanto se vendeu, por quanto se pede e quanto vale.
Ruas e prédios do bairro São João
Faixa do R$/m² por rua e por prédio, com as vendas em escritura dos últimos 36 meses.
Ruas (30)
- Avenida Cristóvão Colombo271 vendas
- Rua Carlos Von Koseritz165 vendas
- Avenida Ceará158 vendas
- Avenida Assis Brasil151 vendas
- Avenida Mariland144 vendas
Prédios (55)
- Rua Augusto Severo, 12538 vendas
- Travessa Jaguarao, 6024 vendas
- Avenida Assis Brasil, 28018 vendas
- Rua Honório Silveira Dias, 74013 vendas
- Rua Honório Silveira Dias, 84010 vendas
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Por que esses valores são menores que nos portais?
Estes números vêm das escrituras registradas na prefeitura (ITBI), não de anúncios. Em Porto Alegre, o ITBI registra o valor de avaliação da prefeitura, que na medição do SmartRS ficou em linha com o preço fechado. A diferença para os portais vem de dois motivos: o preço de anúncio ainda não passou pela negociação; e as vendas incluem muitos imóveis mais antigos, que raramente aparecem em destaque nos portais.
Por isso, use esta página para comparar bairros e acompanhar a tendência. Para o valor de mercado de um imóvel específico, o dossiê do SmartRS cruza essas vendas com anúncios comparáveis e o cadastro oficial do imóvel.
Como calculamosVer detalhes
Fonte: transações de ITBI da Prefeitura de Porto Alegre (dados abertos). Só compra e venda residencial; sem programa habitacional, transmissões atípicas, valores abaixo de R$ 10 mil.
R$/m²: valor de avaliação do ITBI ÷ área privativa da escritura (apartamentos) ou área construída (casas).
Janela: cada mês usa as vendas dos 12 meses anteriores, com no máximo 5 vendas por prédio, para um lançamento com dezenas de vendas não distorcer o bairro.
Valor de referência e ranking: mediana do R$/m² ajustada pela idade do prédio (um bairro não parece mais caro só por ter prédios novos), com cada venda corrigida pelo IVG-R do Banco Central até o fim da janela.
Variação e gráfico: cada venda é comparada com vendas da cidade de mesma idade e padrão construtivo, para medir preço e não a troca do tipo de imóvel vendido. Valores nominais, em base 100.
Amostra: página própria e variação com pelo menos 30 vendas em 12 meses.
Idade das vendas: parcela das vendas de apartamentos da janela (todas, sem o limite por prédio) em prédios de até 10 anos. Mostra quanto o bairro depende de lançamentos — que dominam os anúncios dos portais.
Margem de erro: a mediana de uma amostra de vendas oscila de um ano para outro mesmo sem mudança de preço — quanto menos vendas, maior a oscilação. Calculamos a margem de cada bairro (95% de confiança, a partir da dispersão dos preços e do número de vendas) e só dizemos que um bairro subiu mais ou menos que a cidade quando a diferença passa dessa margem.
Textos dos bairros: redigidos por inteligência artificial a partir destes números (os valores citados são os do índice; o contexto geral do bairro vem do conhecimento da IA, sem pesquisa na web) e publicados só depois de revisados pela equipe SmartRS. Texto e números são do mesmo mês.
Os valores são estimativas estatísticas de caráter informativo e não substituem avaliação imobiliária assinada por profissional habilitado.
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O dossiê do SmartRS estima a faixa de valor de cada planta com vendas reais, anúncios comparáveis e o cadastro oficial — com memória de cálculo aberta, pronto para compartilhar.
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