Preço do m² no bairro Jardim das Oliveiras
Fortaleza/CE · valores registrados nas escrituras (ITBI) · índice até set/2026. A prefeitura publica as vendas com alguns meses de atraso.
Casas
O bairro Jardim das Oliveiras, em Fortaleza, tem perfil predominantemente residencial. Em set/2026, o valor de referência do m² para casas no bairro foi de R$ 2.254, calculado com base em vendas registradas em escritura. O local ocupa o 22º lugar entre 27 bairros avaliados na cidade. O valor está 14% abaixo de Fortaleza, comparando casas da mesma idade. No acumulado de 24 meses, houve recuo de 4,2% nos valores do m² na região, que contabilizou 46 vendas em 12 meses.
Texto redigido com apoio de inteligência artificial a partir dos números do índice e revisado pela equipe SmartRS.
Poucas vendas deste tipo no bairro (46 em 12 meses): sem variação calculada — é preciso pelo menos 30.
46 vendas nos 12 meses até set/2026. 14% abaixo de Fortaleza para imóveis da mesma idade.
Bairros próximos no ranking
- 20ºSerrinhaR$ 2.358/m²
- 21ºParque Dois IrmãosR$ 2.312/m²
- 22ºJardim das OliveirasR$ 2.254/m²
- 23ºJangurussuR$ 2.089/m²
- 24ºQuintino CunhaR$ 1.936/m²
Os 3 preços do m² em Jardim das Oliveiras
O mesmo imóvel tem três preços: por quanto se vendeu, por quanto se pede e quanto vale.
Ruas e prédios do bairro Jardim das Oliveiras
Faixa do R$/m² por rua e por prédio, com as vendas em escritura dos últimos 36 meses.
Ruas (7)
- Rua Vicente Lopes42 vendas
- Rua Francisco Barros Fontenele8 vendas
- Rua João Pedro de Santiago7 vendas
- Rua das Gaivotas6 vendas
- Rua Francisco Vasconcelos Arruda6 vendas
Prédios (1)
- Sun GardenAvenida Lea Pompeu, 2004 vendas
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Por que esses valores são menores que nos portais?
Estes números vêm das escrituras registradas na prefeitura (ITBI), não de anúncios. Eles costumam ficar abaixo dos preços pedidos nos portais por três motivos: o valor declarado no ITBI tende a ser menor que o negociado; o preço de anúncio ainda não passou pela negociação; e as vendas incluem muitos imóveis mais antigos, que raramente aparecem em destaque nos portais.
Por isso, use esta página para comparar bairros e acompanhar a tendência. Para o valor de mercado de um imóvel específico, o dossiê do SmartRS cruza essas vendas com anúncios comparáveis e o cadastro oficial do imóvel.
Como calculamosVer detalhes
Fonte: transações de ITBI da Prefeitura de Fortaleza (dados abertos). Só compra e venda residencial; sem programa habitacional, transmissões atípicas, valores abaixo de 95% do venal ou valores abaixo de R$ 10 mil.
R$/m²: valor declarado ÷ área privativa (apartamentos) ou área construída (casas).
Janela: cada mês usa as vendas dos 12 meses anteriores, com no máximo 5 vendas por prédio, para um lançamento com dezenas de vendas não distorcer o bairro.
Valor de referência e ranking: mediana do R$/m² ajustada pela idade do prédio (um bairro não parece mais caro só por ter prédios novos), com cada venda corrigida pelo IVG-R do Banco Central até o fim da janela.
Variação e gráfico: cada venda é comparada com vendas da cidade de mesma idade e padrão construtivo, para medir preço e não a troca do tipo de imóvel vendido. Valores nominais, em base 100.
Amostra: página própria e variação com pelo menos 30 vendas em 12 meses.
Idade das vendas: parcela das vendas de apartamentos da janela (todas, sem o limite por prédio) em prédios de até 10 anos. Mostra quanto o bairro depende de lançamentos — que dominam os anúncios dos portais.
Margem de erro: a mediana de uma amostra de vendas oscila de um ano para outro mesmo sem mudança de preço — quanto menos vendas, maior a oscilação. Calculamos a margem de cada bairro (95% de confiança, a partir da dispersão dos preços e do número de vendas) e só dizemos que um bairro subiu mais ou menos que a cidade quando a diferença passa dessa margem.
Textos dos bairros: redigidos por inteligência artificial a partir destes números (os valores citados são os do índice; o contexto geral do bairro vem do conhecimento da IA, sem pesquisa na web) e publicados só depois de revisados pela equipe SmartRS. Texto e números são do mesmo mês.
Os valores são estimativas estatísticas de caráter informativo e não substituem avaliação imobiliária assinada por profissional habilitado.
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O dossiê do SmartRS estima a faixa de valor de cada planta com vendas reais, anúncios comparáveis e o cadastro oficial — com memória de cálculo aberta, pronto para compartilhar.
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